首页 > 公司 > 公司 >

快速扩张下 华侨城多手段“造血”改善现金流承压

2018-05-15 11:44:45来源:中国房地产网

进入2018年后,华侨城发债一直没有停歇,快速扩张的华侨城正在不停进行“造血”运动。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道
 
5月8日,华侨城向合格投资者公开发行公司债券(第三期),发行总规模10亿元。而4月26日,其才公开发行公司债券,规模不超过人民币130亿元(含130亿元)。
 
事实上进入2018年后,华侨城发债一直没有停歇,快速扩张的华侨城正在不停进行“造血”运动。
 
“文化+旅游+城镇化”模式下的大规模扩张导致华侨城2017年经营活动现金流呈现出负值,同比下降近3倍。华侨城不得不加大在资本市场上的造血力度。虽然公司毛利率处于较高水平,但是急需现金流支撑公司经营活动也成为了重中之重。
 
轰轰烈烈的“造城运动”
 
经历了内部经营和人事调整,在 “文化+旅游+城镇化”的全新发展战略下,近两年华侨城的发展再次走上了快车道。2017年实现营业收入423.41亿元,同比增长19.33%;实现归属上市公司股东的净利润86.43亿元,同比增长25.48%。
 
这一切要归功于华侨城现任“掌门人”段先念,在其上任前,华侨城正陷入两难局面。大型房企纷纷抢滩文旅地产,华侨城面临众多的挑战者,而其房地产业务却一直没有进一步的发展。华侨城不得不创造新的盈利模式。 
 
2015年年报显示,华侨城旅游营业收入为123.21亿元,同比减少18.68%,占总营业收入的38.22%,明显低于房地产业务。尽管华侨城管理层一直强调,公司从未放缓在文化、旅游业务的投入,不过还是无法减缓旅游业务的业绩下滑。
 
此后,华侨城宣布要在全国打造100个特色小镇。从2016年下半年开始,华侨城先后在成都、郑州、南昌、云南都留下了投资的足迹。这一势头一直延续到今年,据不完全统计,华侨城这半年又有超过5000亿元的投资。
 
在段先念看来,华侨城的产业终极选择永远是“旅游”,他表示:“文化、房地产、金融、互联网都是我们做大旅游,保持亚洲第一、世界第四的手段和物质基础。”
 
2017年华侨城旅游业务实现营业收入185.3亿元,同比增长15.77%,主题公园全年游客接待量超过3500万人次。
 
得益于“文旅+地产+城镇化”模式,华侨城获取了大量低廉优质的土地,2016年华侨城新增权益土地储备105.66万平方米,新增建面198.45万平方米。
 
华侨城通过合作拍地、项目并购、协议置换等多种途径,全年新增土地面积269.11万平方米,规划建筑面积580.12万平方米。 截至2017年底,华侨城旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米,规划总建筑面积1197.26万平方米。
 
资金承压下的“造血”能力
 
不过,大规模扩张导致华侨城资金承压,去年其有息负债总额增长50.91%至637.46亿元。而公司经营活动产生的现金流量净额同比下降近274.85%,由正转-77亿元;新项目投资增加使得华侨城投资活动产生的现金流量净额同比减少25.64%至-93.35亿元。
 
华侨城在年报中指出,经营活动产生的现金流量下降,是由于公司通过土地招拍挂程序获取了较大量的土地,支付了300多亿元的土地价款;投资活动产生的现金流量下降则是因为公司进入快速发展阶段,加快新项目投资所致。
 
以往华侨城主要依赖房地产业务的造血能力,尽管其一直强调自己并非单纯的地产公司,但从业绩上看,地产业务占据华侨城总销售收入的五成以上。
 
中国房地产报记者查看了华侨城10年来的营业收入情况,华侨城房地产业务在2005年、2006年、2011年、2013年、2015年、2016年以及2017年均超过了旅游综合业务,同时房地产业务的毛利率远高于旅游板块。
中国房地产报记者根据年报整理
 
按照段先念的话来说,下属企业一把手要把“利润”和“营业收入”当作无条件完成的目标,要千方百计加快销售,大幅度地去库存,增加现金流。
 
大力发展房地产业务也取得了显著成效。去年公司实现营业收入233.59亿元,同比增长23.3%。一线城市和二线城市销售面积占比分别为54.13%和35.91%。
 
不过去年全国楼市调控严峻,企业回款的压力也较大。华侨城一些项目不仅前期面临土地款支付压力,受市场周转速度放慢影响,使得其资金链承压。年报显示,2017年华侨城的存货占到总资产的48.49%,接近总资产一半比重。
 
在这种情况下,华侨城选择出售了开发难度较大、周转周期较长的项目。2015年以83亿元总价斩获的北京丰台一宗地块,在去年转让给了泰禾集团后,华侨城获得了22.92亿元的投资收益。而位于深圳的康侨佳城项目,华侨城作为康佳集团的第一股东却放弃了优先购买权。龙光地产却以69.8亿元的价格购入了康侨佳城项目70%股权。
 
与此同时,华侨城还出让其持有的泰州华侨城100%股权和深圳华侨城文旅科技60%股权,实现了10.53亿元的投资收益。
 
这样的造血能力并不够,华侨城还通过多种方式拓宽融资渠道。去年投资224亿港元认购光大银行非公开发行H股42亿股、成功定价8亿美元永续债券;全年累计获得银行授信额度400多亿元。
 
进入2018年后,华侨城也不停歇地进行发债。最近一次发债是5月8日,公司面向合格投资者公开发行公司债券(第三期),发行总规模10亿元。而4月26日,其才公开发行公司债券,规模不超过人民币130亿元(含130亿元)。
 
克而瑞报告指出,文旅项目开发周期较长,现金流回款较慢,经营活动现金流和投资活动现金流净额均由正转负,企业现金流承压较大,资源释放还需时日。华侨城近4年销售金额复合增长率仅为7.29%,处在行业较低水平,在行业集中度不断提高,规模化竞争日益加剧的情况下,华侨城的发展则略显后劲不足。
 
华侨城已经在变革
 
事实上,此前华侨城已经在人事上进行了变动。2015年、2016年多位高管相继离任,不乏元老级人物,如集团前任董事长刘平春、前任党委常委侯松容等。随后王晓雯、姚军、陈剑、张立勇、倪征等新一代“65后”“70后”的领导者上任。
 
华侨城还实施了股权激励,即在新项目和亏损项目中,实施管理层项目跟投计划,“因为华侨城的发展,不可能让一个项目、一个企业拖了前进的后腿。”年报显示,股权激励约占目前总股本的 1%,授予的对象共计 271 名。
 
在组织架构上,华侨城又舍弃了过去“集团事业部+子公司”,变成了华侨城文化集团、云南投资集团、海南投资集团、西部集团、华东集团、北方集团、深圳东部集团、深圳西部集团等集团“1+N”的新格局。
 
华侨城根据项目地理位置划分了东西南北中几大战区。“战区组织架构非常适合城镇化业务,体现了‘果断拿资源’‘有创新和创意’的狼性。”华侨城A副总裁陈跃华曾评价道。
 
2017年,华侨城旗下北方、华东、西部、华中四大“战区”公司,纷纷加速各类文旅项目布局,在珠三角、长三角、京津冀等一二线城市布局。年报显示,2017年华侨城相继获取了16个新增项目。
 
大幅度自上而下的变革使得华侨城告别了沉疴局面。而通过定增引进宝能系,又使得华侨城成为混改先锋。在其他企业对宝能系避之如蝎时,华侨城却反其道而行之。
 
平安证券在报告中指出,“宝能地产当前土地储备约1500万平方米-2000万平方米,为华侨城未来发展提供想象空间。对于宝能系而言,随着华侨城混改的推进,其参股华侨城后,未来也将分享到国企改革的红利以及文化旅游业务经营的收益。”
 
3月14日,华侨城又迎来了新的大股东。公司实际控制人国务院国资委决定分别向北京诚通金控投资有限公司、国新投资有限公司无偿划转华侨城集团所持有的上市公司2.66亿股股份,合计计划转5.32亿股,占上市公司总股本的6.48%。
 
段先念此前就表示,“要利用混合所有制低成本扩张的大好时机,实现跨越式发展,引进多种成分,采用多种手段和方式去扩大公司规模,扩大市场占有率。当很多国有企业都‘下海’的时候,华侨城将游得比谁都快,游得比谁都好。”

关键词:华侨城

文章很值,赞赏激励一下

赞 赏

0 次打赏

站内推荐

关注微博

关注微信

友情链接