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动荡四月天:华夏幸福过山车 中粮地产“最悲情”

2018-04-28 13:21:31来源:中国房地产网

根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告显示,4月份百强房企总市值58689亿元,相比3月份上涨122亿元,涨幅微升0.21%。

■中房智库研究员 付珊珊
 
在经历了3月和2月百强房企市值连续缩水后,终于在4月份,百强房企市值出现反弹。
 
根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告显示,4月份百强房企总市值58689亿元,相比3月份上涨122亿元,涨幅微升0.21%。
虽然4月百强房企市值总和出现上涨,但仍然有50家上市房企4月份总市值较3月份出现“缩水”,另有43家上市房企总市值环比上涨,从数量上看,4月份总市值缩水的房企依然多于总市值上涨的房企。
 
此外,中房智库房企市值百强报告显示,4月市值百强房企中,有7家上市房企市值环比未出现明显变化,其中新光圆成、海航基础、粤泰股份在统计期间处于停牌而导致市值未有变化,另外4家企业华侨城A、新世界发展、绿地控股、雅居乐集团由于所选取统计日的收盘价环比并未有明显变化而导致市值未有明显变化。
 
相比前两月地产股的“跌跌不休”,4月份虽未出现盘中大涨,但总体上看房地产板块有回升迹象,在4月24日一度出现地产股股价集体上涨的现象。对此,有分析人士认为,四月房地产市场交易表现总体回暖,地产企业战略扩张节奏加快,良好的楼市表现助推地产股形成反弹。
 
但与此同时,楼市调控仍未松绑,房企融资渠道依然紧收,偿债压力在不断加大,地产股走向并未乐观,依旧变幻莫测。
 
剧烈动荡的一月
华夏幸福一度领跌
 
根据中房智库研究员统计,4月份百强市值门槛为118亿元,相比3月份百强市值门槛104亿元增加了14亿元,这也说明在经历了2月和3月的两度连跌之后,房企市值终于出现反弹。
 
4月份,地产股经历了“过山车”式暴跌暴涨。
 
4月16日,地产股大跌1.14%。根据同花顺数据,4月16日,房地产板块开盘报2078.32,最低跌至2042.59,换手率1.13%。个股方面,华夏幸福领衔下跌,跌幅达10%,世联行下跌7.29%,阳光城下跌7.2%,泰禾集团下跌6.33%,新城控股下跌6.3%,保利地产下跌5.56%,皇庭国际下跌5.44%,跌幅均超过5%。
 
其中,华夏幸福下跌幅度最大。此前3月份,华夏幸福就因被传出“陷入资金链困局”以及“打包出售资产”而导致股价下跌,4月,同样的情形再次上演。4月13日晚间,华夏幸福公告称收到一封来自上交所的问询函,问询函提出18项问题,涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面,以及部分其他事项。上交所要求华夏幸福在4月24日之前,就上述事项予以披露,同时对定期报告作相应修订。一时间,华夏幸福再次被推至舆论风口浪尖。4月16日,华夏幸福更是直接跌停,下跌幅度领衔地产股。
 
在地产股暴跌一周后,4月24日,地产股又集体飘红,内地地产板块和港股内房股迎来全线上涨。其中,内地地产板块光明地产涨停,报于6.99元,涨幅达10.08%;而招商蛇口、保力地产、万科A、金科股份、华夏幸福、泰禾集团、阳光城、新城控股、南都物业、荣盛发展等亦跟随上涨。港股内房股方面,融创中国领涨,涨幅超过8%,碧桂园、中国恒大、万科企业、龙湖地产、华润置地涨幅介于3.16%~6%。
房地产市场与政策关联度极高,任何市场消息都会影响房地产股市波动。从政策上看,央行4月17日宣布将从4月25日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,虽然此次降准并不是针对房地产行业,不会对楼市产生较大影响,但由于资金或多或少会流向地产领域,可能会对楼市产生间接利好。
 
同日,国家统计局公布的2018年一季度全国房地产开发投资和销售情况显示:一季度全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,增速创三年新高。
 
此外,4月以来,随着预售证加速开放,一二线城市的销售同比数据出现一定程度回暖,随着二季度龙头房企纷纷加大推盘量,房企的销售业绩将会得到保证。
 
一系列利好因素都在推动地产股反弹,但因此前地产股连续下跌,已形成低位,而此次又涨幅有限,最终百强房企市值微涨0.21%。
 
中小房企领跌
中粮成“最悲情”央企
 
根据中房智库统计,有8家企业4月总市值环比跌幅超过10%,分别为皇庭国际(-21.04%)、中粮地产(-16.44%)、中弘股份(14.94%)、大悦城地产(-13.02%)、融信中国(-11.97%)、中国奥园(-11.15%)、绿城中国(-10.92%)、世联行(-10.51%),这些房企总市值普遍在200亿元以下。
 
市值缩水最严重的两家房企分别为皇庭国际和中粮地产。
 
深圳皇庭国际由潮汕籍商人郑世进、郑康豪父子创立,以地产开发为主业,公司总资产138亿元。近年来转型涉足金融、投资等业务。2016年,皇庭国际开始投资公务航空产业。
 
去年11月,皇庭国际宣布停牌并启动对持有阿联酋捷泰航务100%的股权的Saray Holding Pte. Ltd.80%股权收购。今年4月11日,皇庭国际公告称,因公司与交易对方在核心交易条款上未能达成一致意见,董事会决定终止此次重大资产重组事项。受资产重组失败的影响,皇庭国际在复牌首日便一字跌停,跌停板上有8亿股封着。
中粮地产4月市值缩水幅度仅次于皇庭国际。4月17日,中粮地产在结束了长达九个月的停牌期后终于迎来复牌,但在复牌当天即遭遇跌停。截至4月25日,中粮地产已经下跌六日。作为一家老牌央企地产公司,当同是央企的保利地产、华润置地跨入千亿规模时,中粮地产却不进则退,2017年仅实现签约金额261.59亿元。规模困局以及与大悦城资产重组前景不明使得市场对中粮地产表现不满,股价连续下挫。
 
截至统计日,中粮地产总市值已经环比下跌16.44%。
 
千亿市值房企领涨
融创春风得意
 
相比小市值房企缩水严重,千亿市值房企却普遍上涨。
 
4月份,有14家房企市值超过千亿,数量上与3月持平。在市值总和上,4月千亿市值房企市值总和为32270亿元,相比3月份31959亿元增加311亿元,涨幅0.97%。
 
在市值超过千亿的房企中,有四家上市房企4月总市值出现缩水,这四家企业分别是长和(减少59亿元,跌幅2%)、新鸿基地产(减少129亿元,跌幅4.33%)、中国海外发展(减少66亿元,跌幅2.77%)、恒基地产(46亿元,跌幅2.8%),另外11家房企4月总市值均出现不同程度上涨,其中融创中国、保利地产、招商蛇口三家千亿市值房企领涨,涨幅分别为13.47%、8.01%、4%。
 
融创中国在房地产行业算得上名副其实的“黑马”。
 
融创财报显示,2017年公司实现营业收入658.7亿元,同比增长86%;实现毛利润136.3亿元,增长181%;公司拥有人应占溢利110亿元,同比大涨344%;基本每股盈利2.76元,同比大涨289%;派发股息每股0.501元,同比增长94.9%。销售方面,2017年融创实现合同销售金额3620.1亿元,同比大增140.3%,权益合同销售金额2656亿元,同比增加155.5%,仅低于碧桂园、万科、恒大,位列行业第四。
 
而今年一季度,融创实现合约销售金额752.9亿元,同比增长65%,合约销售面积约456.5万平方米。虽然一季度融创仅完成年度目标的17%,但机构仍然看好融创未来发展。
 
花旗的报告指出,融创拥有大量土储,相信可以达至全年销售目标4500亿元,加上有关乐视投资的不明朗因素,以及为此作出165 亿元拨备已转移。因此,花旗将融创2018年-2019年的盈利预测上调13%-26%。同时,将其目标价调高17.84%至48.08港元,维持“买入”的投资评级。
 
正是基于融创强劲的销售表现以及机构的持续看好,融创股价2017年上涨400%,截至2018年4月24日,融创的总市值增至1211亿元,环比上月涨幅达13.47%。
 
上市房企市值与企业业绩和利润表现息息相关。除融创中国,保利地产和招商蛇口一季度也取得了亮眼业绩,这也是这两家企业市值领涨的关键因素。
 
保利地产2017年正式跻身三千亿房企行列,全年实现签约销售金额3092亿元,同比大增47.2%;2018年一季度,保利地产实现销售额910.7亿元,实现营业收入201.25亿元,同比增长12.41%;实现净利润18.96亿元,同比增长0.26%。由于业绩增速超过预期,且保利地产保持在行业前五排名,申万宏源上调了其盈利预测,并维持增持评级。
 
虽然房企销售业绩依然节节攀升,但不可否认,目前房地产行业基本面在持续降温,一方面,“政策放松”预期依然存在,另一方面,如果今年上半年市场对人民币升值预期能维持,这将构成推动地产股向上的双重催化剂,加之目前地产股估值较低,中长期来看,地产股将持续向好。
 
华融证券分析师易华强认为,2018年,分类调控、因城施策主基调不会改变,通过短期调控引导需求,保持政策稳定性,同时,继续通过不断完善住房租赁制度作为抓手,加快住房长效机制的建立。未来调控对房地产市场的冲击有望随着房价的逐步平稳而逐渐减小。

关键词:百强榜 华夏 幸福

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