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规模战的B面:6万亿负债压顶

2018-05-12 13:31:06来源:中国房地产网

在中央大力推行去杠杆运动,监管风暴随之强势推进,资本市场哀鸿遍野,但在一片惨烈之中,并没能阻止房地产行业的疯狂举债。

■中房报记者 苗野 北京报道
“地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云,而且这朵云很厚,就在我们头顶上。”阳光城执行副总裁吴建斌如此阐述当下房企的融资环境,2018年以来,房地产企业融资成本普遍上升了5%~10%。
 
近日有市场消息指出,雅居乐正在市场上筹集一笔等值60亿港元的银团贷款。为了吸引银行参贷,雅居乐将最高综合收益提高至520个基点。这是雅居乐为离岸银团贷款所提供的最丰厚的定价,同时也是自2013年来地产商支付利息最高的一笔贷款。
 
雅居乐绝非个案。记者从Wind数据中得悉,今年一季度,房地产开发企业中,中交地产、绿地控股、泰禾集团、阳光城、新城控股、金科股份等近20家公司资产负债率超过85%;万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福等近40家房企的资产负债率均超过了80%;另有不少于50家房企的资产负债率超过70%。
 
在中央大力推行去杠杆运动,监管风暴随之强势推进,资本市场哀鸿遍野,但在一片惨烈之中,并没能阻止房地产行业的疯狂举债。
 
截至一季度末,房企上市公司整体负债率小幅上升,达到79.42%,较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中的第三位,仅次于银行和非银金融。
 
一家北京房企的财务总监在接受中国房地产报记者采访时表示,房企的主要存货就是土地和房屋,资产周转比较差,所以适度允许高负债并没有太大问题。理论上资产负债表的左右两边都是可以用来融资的,负债用好了可以帮助企业扩大规模,甚至通过高负债缓解现金流难题。
 
但关键的问题在于现在楼市流动性大大降低,没有流动性就没有能力偿还资金成本,如此高的负债率相当于悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”,随时挑战其现金流所能承受的极限。
 
“合理的负债是必要的,重点还在于资产结构和财务结构的稳健,今年也有很多房企提出把高负债率降下来作为首要任务。”该人士进一步指出。
 
6万亿负债压顶
 
在吴建斌看来,吹散乌云的政策风短期内不会来,现在各种严厉的限制政策应该还会持续两年时间。对一些房产企业来说,这两年有可能就是冬天,但对另一些企业而言可能又是春天。房地产企业最主要的是靠强大的资金支撑让自己过好这个冬,如果没有足够资金储备,压力会非常大。
 
2018年刚过去三分之一,各大房企交出的成绩单颇为喜人。截至4月末,TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。强者恒强,龙头房企的阶段性规模再创新高,共有5家房企突破千亿销售额,碧桂园和恒大前四个月的销售规模都已超2000亿元,万科、保利、融创等企业也先后突破千亿元。
 
尽管业绩飘红,增速加快,但各大房企并不满足,还想继续冲刺规模高峰。在融资与规模的互为促进下,越来越多的房企站到了规模赛道中,在调控至深处,寻求一种变相的背书。
 
“找钱”是永恒不变的主题。根据Wind相关数据统计,2017年全年136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%,这意味着平均每家负债高达484亿元。2017年136家上市房企的平均负债率达到79.1%,较2016年上升了1.85个百分点。136家上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半。
 
一位分析人士指出,融资是房企的生命线,杠杆的释放助推了房企的快速发展。反之,多数房企不得不看中销售目标,是因为规模代表着一家房企的“土地谈判力、资本融资力和品牌影响力”的综合能力。2015~2016年地产去库存进程加快,开发商补库存意愿加强,使得2017年土地投资力度明显加大。此外,2016年以来大量房企通过发行交易所公司债进行融资,导致房地产企业有息负债大幅增长。
 
作为资金密集型行业,房企依赖杠杆扩张来实现弯道超车是常用手段。尽管房地产融资监管政策频频出台,但房企的融资动作并未减缓,获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企的“必修课”。
 
近期,房企纷纷加快项目周转和推盘速度,碧桂园、泰禾、中海等房企甚至倡议员工放弃休假,就是为了冲刺业绩目标,加速回笼资金,以对冲市场风险。
 
前述北京房企的财务总监称,销售数字很简单,但不能仅从一个规模指标高低去判断一家企业的运营,而应从规模、利润、负债、产品、运营、管理等多维度,去判断企业的状态。“我们今年主要强调经营现金流的回款,通过‘强投资、控规模、快周转’来解决一些负债压力。”
 
“降负债”潮起
 
实际上,“降负债”已成为2018年大多数房企的一个重要财务目标。
 
比如恒大提出,到2018年末,资产负债率要从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。万达集团董事长王健林直言2018年将采用一切资本手段继续降低企业负债,包括出售非核心资产等。同时计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平。融创中国董事长孙宏斌也表示,今年就定了一个目标,就是控制风险、降杠杆。
 
关于降负债问题,吴建斌说,“我们希望一两年内先把净负债率降低至100%,长期来看,如果能降到70%是比较合理的。”
 
融信中国首席财务官曾飞燕称,计划2018年年底将净负债率降至100%以下,2019年年底控制在65%左右。
 
无论稳健者还是激进者,均对未来的负债率提出了一些约束性指标。不同规模的房企,均分别有过定增、资产证券化、降低融资成本、优化负债结构等行动,目的只有一个——降低资产负债率。
 
分析人士指出,房企出现负债率攀升,除了受调控影响外,与房企前些年过度高价拿地,土地成本过高,导致商品房建设成本太高有关。房价在调控之下上涨基本停止,财务成本和管理成本不断增加,使得房企的资金状况趋于紧张。规模与负债是一对共同体,房企在做大规模的过程中,往往伴随着负债率的提高。现阶段,“降负债”更应被视为一种权宜之计。
 
对于降负债,恒大提出三项措施,即降低负债总额、多元产业引入战略投资和扩大盈利规模增加净资产。
 
万达则是在一片“贱卖资产”的质疑声中实现资金回笼。
 
“减少支出+配股融资+提升回款速度”成了融创在“去杠杆、降负债”大形势下打出的组合拳。
 
其他各家也都通过或增大融资,或加速盈利,或减少支出等“打法”来降低负债率。
 
首创置业副总裁兼财务总监范书斌告诉中国房地产报记者,未来会通过资本动作如回A、增发、权益融资及快周转来缓解负债压力。今年首创置业优先的融资方向是发债。
 
监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年全国两会期间,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就表示,房地产金融风险是可控的,但个别的房地产企业可能在财务方面存在比较激进的现象,会有一些风险。
 
Wind数据显示,2018年地产债到期规模在1280亿元左右。其中,公司债到期规模约760亿元,中期票据到期规模约240亿元,短期融资券到期规模约220亿元。
 
负债似乎已有进入临界点的趋势。当房地产处于下降周期,高负债的房企如果继续扩张债务,资金周转的难度将会逐步增加,房企就将面临生存风险。
 
一位券商分析师告诉中国房地产报记者,很多房企在这两年进行了债务置换,把大量短期偿付的债务置换为长期债务,以消解因短期债务过高带来的偿付风险。短期债务的比重下降后,经过过去两年的销售,大部分房企握有的现金流基本能覆盖短期负债。一些负债比例大幅提高的房企,或者总负债率偏高的房企,实际的债务压力并没有想象中那么大。
 
不过,当前市场格局下,调控仍在不断加紧,还债高峰期即将来临,房企的“储粮”动作可能会变得更加急迫。
 
吴建斌称,尽管国家在融资方面关了一扇门,但会开若干的窗,关门的是非标融资,但开发贷、并购贷、抵押贷不受影响。开的另外一扇门是有资产的融资,如证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的,核心点在于资产质量。
 
在“地产大炮”任志强看来,开发商兜里的钱不够了,今年一季度融资下降了1.33万亿,更严重的是,有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖,也就是说这70家公司的现金流已经不行了,这是一个很重要的问题。他预测,因为没钱了,国内房地产投资会持续下降。

关键词:阳光城 雅居乐 融资

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