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调控严厉归严厉,土地买卖还是“马照跑、舞照跳”

2018-05-04 08:23:53来源:中国房地产网

在新一轮严厉调控战中,房企融资不容易了,可买地没耽误;各城市卖地也讲起“底线思维”,地王是不能出了,但土地收入不能少。

中房报记者 秦龙 北京报道
2842亿元土地收入,3514亿元拿地总额——这是今年前四个月全国50大城市土地市场的成交结果与TOP10房企拿地金额。
 
在新一轮严厉调控战中,房企融资不容易了,可买地没耽误;各城市卖地也讲起“底线思维”,地王是不能出了,但土地收入不能少。
 
4月29日,中国指数研究院发布了一份2018年1-4月全国房地产企业拿地排行榜。在这份排行榜中显示,TOP10房企1-4月拿地总额达3514亿元,占TOP50企业的50.7%,较1-3月占比提升4.2个百分点。
 
5月2日,中原地产研究中心发布了一份最新土地交易数据显示,4月份,全国50大城市土地收入2842.2亿元,同比上涨83.4%。1-4月,50城市土地出让金合计达到11882亿元,比2017年同期的7984亿元上涨幅度达到48.8%。
2018年1-4月全国房地产企业拿地金额TOP50
 
这两份数据透露出一个态势,严厉归严厉,土地还得卖和买,“马照跑、舞照跳”。中国房地产报记者采访发现,带量突破,新的房地产交易行情也在向好呼之欲出。一切看起来不容易但也并不坏,而且信心有所高涨。
 
打断骨头也要占一二线城市
 
人活在世界上,有人活成了面子,有人活成了里子——这是《一代宗师》里的一句台词。对于房企而言,一二线城市的土地市场就是它们的面子,就是打断骨头还有筋,爬也要爬到一二线城市。
 
在50大一二线城市卖地榜中,杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额均超过百亿元。杭州单月土地收入高达179亿元,同比上涨237%。杭州不再是过去的杭州了,杭州正在变成另一个北京。一位逃离北京的杭州人士说:“自从富阳和临安撤县设区后,杭州成为江浙沪地区最大的市,在行政面积和市区面积上都完美地碾压了北京,更是把上海和深圳甩出不知多少条街。认为杭州小而精致的人,一定是认知没跟上形势。”
 
房地产商蜂拥而至杭州抢地,现在正在拼力抢夺亚运会地块。
2018年1-4月全国土地成交城市排行榜TOP10
 
从数据和实际情况观察,一二线城市仍为房企投资拿地的重心:1-4月份,全国土地成交金额TOP10城市中,杭州以1105亿元的成交总价位于榜单首位,同比上涨278%;北京和苏州市场依旧火热,分别以606亿元和464亿元的成交总额占据榜单第2、3位。
 
具体到每个房企亦是如此,以龙湖集团为例,中国房地产报记者发现,作为拿地金额第一的龙湖集团在长三角、环渤海、中西部、珠三角各地区均有布局。特别是在经济发达、一二线城市扎堆的长三角地区,其拿地金额高达到352亿元,是房企在该区域拿地最多的企业。龙湖1-4月在“准一线城市”杭州拿地总额突破243亿元,二线城市苏州拿地金额达81亿元。
 
“虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。”中原地产首席分析师张大伟预计,“2018年一二线土地市场成交依然会维持高位”。
 
拿地的马太效应也在加剧,规模分化不断加深。1到4月,全国房企拿地金额TOP50榜中,TOP10房企拿地总额3514亿元,占TOP50企业的50.7%,较1-3月占比提升4.2个百分点,龙头房企获取土地资源优势不断凸显;拿地总额前25名房企拿地总金额已是26-50名房企拿地总金额近4倍,比1-3月提升近一成。
 
多拿地 拿好地 拿便宜地
 
中国房地产报记者统计发现,2018年前4个月,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入均超过100亿元。
 
从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。张大伟认为,“热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”
 
“土地市场在系列调控影响下,虽然有所退烧。但从成交金额看依然高位,预计2018年,全国主要城市的土地市场将继续维持高位。特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性依然较高。” 张大伟称。
 
对于北京等城市出现的流拍现象,张大伟分析称,“出现流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈”。
 
“近期信托等资金监管政策渐趋严格,房地产企业对总价较高的地块相对谨慎”。张大伟分析表示,“房企资金压力正在逐渐出现,从2016年‘9•30政策’开始,全国一二线城市持续严格调控,虽然房企整体销售依然处于高位,但拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的拿地积极性明显降低。”
 
当前局面之下,多拿地、拿好地、拿便宜地成为了房企的土地逻辑。

关键词:调控 土地买卖

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