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武汉市场监管再升级:五道指令剑指市场销售异象

2017-09-25 20:37:10来源:中国房地产网

9月23日,武汉市住房保障和房屋管理局下发关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知,该通知旨在整顿和规范房地产市场秩序,维护消费者合法权益,营造诚实守信的市场环境。违规开发商会面临暂停网签等严厉处罚。而对于备受关注的限售政策,通知中并未提及,业界为此颇有猜疑和争议

中房报记者 唐军 武汉报道
 
9月23日,武汉市住房保障和房屋管理局下发关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知,该通知旨在整顿和规范房地产市场秩序,维护消费者合法权益,营造诚实守信的市场环境。违规开发商会面临暂停网签等严厉处罚。而对于备受关注的限售政策,通知中并未提及,业界为此颇有猜疑和争议。
 
武汉与7城联动同步升级调控
 
9月22日开始,楼市再次迎来调控升级的浪潮。2天时间内,武汉与重庆、南昌、西安、长沙、南宁、贵阳、石家庄等8个省会城市联动,几乎同步加码楼市调控。在这8个城市中,有6个均祭出了限售令。虽然武汉也同步升级了调控措施,但有所不同的是,武汉并未施行限售措施,而是针对市场供需的矛盾及企业销售异象行为,升级强化行政性市场监管。
 
9月23日,武汉市住房保障和房屋管理局下发关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知,该通知中共五项强化市场监管的措施:
 
一、在取得《商品房预售许可证》前,不得自行或委托第三方企业,以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。
 
二、在取得预售许可证10日内,应一次性公开全部准售房源,在销售现场醒目位置明码标价,“一套一标”,公示销售进度控制表,不得捂盘惜售或变相囤积房源。
 
三、在销售商品房时,不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。
 
四、购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件,确保公平选择房源。
 
五、开发企业在销售商品住房时,应按照我市住房限购政策的相关要求,在网签备案系统进行购房资格核查。不得将购房人自行提供相关住房核查资料作为购房的前置条件。
 
该通知同时指出,武汉市房地产开发企业存在以上违规销售行为的,将被依法责令立即整改,拒不整改的,依法予以行政处罚,记入房地产开发企业信用档案,向社会公示。在整改完成前将暂停项目网上签约和预售资金监管帐户的资金拨付。

 
是否限售?意欲彷徨
 
中国房地产报记者经过统计,自今年3月份至本报发稿之时,全国已有41城出台限售政策,不少专家预计后续或有其他城市跟进。目前,在全国15个热点城市中,武汉市是仍然没有推行限售政策的城市。
 
而从去年十一武汉推行限购升级调控以来,武汉楼市热度并未消退,多家专业机构统计数据显示,武汉2017年8月份房价同比增幅仍是两位数,因而,在选择调控手段与措施时,武汉是否与别的城市一样,采取限售的调控措施,颇为令人关注。
 
几个月前,在前一轮各大城市升级调控时,业界人士广泛猜测,坊间也有传言,武汉或将会推行限购,然而,各种利益权衡的纠结和交织,让政策的决策者面对是否限购,意欲彷徨。而不久后,在武汉市召开的一次房地产市场专题会上,武汉市房管局相关负责人辟谣并明确表示,武汉市不会选择限售作为升级调控的措施。
 
而本次武汉升级调控措施出台之前,是否采取限售政策,再次面临猜疑和争议。
 
9月22日,在重庆、南昌、长沙率先纷纷祭出限售令后,武汉业界再次传出了也会同步跟进并升级调控措施。
 
9月23日,武汉市住房保障和房屋管理局在下发关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知,而几乎同时,武汉坊间限售传言再次掀起,并迅速传播。
 
9月24日,武汉市住房保障和房屋管理局在官网上紧急辟谣:
 
近日,互联网上流传“武汉市住房限购升级新购住房五年内不得上市交易”报道,并附以“《武汉市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》”,称消息来源于“武汉市人民政府网09-23 18:17”。经查,该消息为虚假报道,严重误导了市场预期,干扰了正常的市场秩序。我局已将相关情况报送公安、网监部门依法查处。在此,请广大消费者不信谣、不传谣,理性购房。
大家顾问董事长尹香武在解读武汉本次升级调控政策时认为:与其他城市相比,武汉完全走的不是一条调控路子,但核心在于稳定市场预期,引导市场更理性发展。武汉本次新政中的亮点在于通知中的后面三条:一是,叫停全款优先选房。近来,武汉楼市火热背后乱象丛生,半夜开盘全款优先、贷款靠边。本次新政针对此类现象,并没有走其他七城限售的道路。二是,明确保障购房者公平选房的权利。具体来看,购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件,确保公平选择房源。三是,变相收取购房费用、变相囤积房源、以购房人自行提供房产信息作为购房前置条件等也都被叫停。
 
尹香武同时认为,目前,银行对房贷利率持续收紧。8月武汉各大银行首套房贷利率基本上浮10%,中信银行甚至实行上浮20%,且二手房已停贷。至于放款时间,短则半个月,多则需要3个月之久。因而武汉楼市出现房企优先选择资金实力雄厚的全款客户的现象,如今新政将这一现象禁止,房企在下半年或将面临出货压力。
 
而易居研究院副院长杨红旭则认为,可能近日受到住建部门的施压与指导,本次中西部的8个城市集体行动了。而从房地产市场数据看,在今年8月全国70城新房价格指数环比涨幅排名中,南昌排第三,贵阳排第七;同比涨幅排名,长沙排第一,西安排第四;而8月二手房价格环比涨幅,省会城市中排名前十依次是:哈尔滨、乌鲁木齐、西安、重庆、武汉、杭州、长沙、沈阳、南宁、南昌。综合这三项房价涨幅排名, 重庆、南昌、南宁、贵阳、长沙、西安等城市集体出新政,是有道理的。而哈尔滨、乌鲁木齐、呼和浩特、武汉、杭州等城市增幅也很高,因此也应强化并升级调控。
 
杨红旭特别指出,在热点二线城市中,杭州已经是二线城市中最严厉的了,升级空间不大了。武汉确实应该再升级调控、抽打几下,为热度不退的市场降温。
 
而对于是否限售,尹香武认为,限售政策的副作用来的最直接、最快,也最明显。如果单纯“限”就能解决问题,那一切问题的解决都应该没问题、一切目标也就能够实现了。调控初衷是要稳定、抑制房价,要做的是增加供应,缓解房产荒,但限售却直接地限制了二手市场的供应量,会导致二手市场失去调剂供应的功能,供求关系作为最基本的经济常识,完全用不着去挑战!
 
政策下发前夜紧急买楼
 
与之前捂盘不动的姿态不同,有所预知和洞察政策动向的企业在夜间紧急行动,疯狂买楼。
 
9月22日晚,位于武汉市武昌去江边的“绿地海珀御观”启动认筹,上千余买房者冒着菲菲秋雨,举着伞,前往排队买房。买房者除了要首先具备武汉限购政策所要求的基本条件之外,还需准备认筹金50万元,“绿地海珀御观”本次销售整体均价32000元/平方米(含4000元/平方米装修费)。次日,“绿地海珀御观”网开,573套房源全部售罄,而装修部分需一次性付全款。


同日,武汉另一倍受关注的新盘的“琨瑜府”也启动销售,而开盘现场,买房者被要求提供认筹金200万元,而全款买房的客户可以直接选房,其他人则靠后安排选房、买房。
 
“全款买房的往前排,需办银行贷款与公积金的靠后站”,这似乎已是近期楼市销售的新常态。
 
去年6月以来,武汉在经过了一年多房价的暴涨之后,无论是投资客、刚需、普通市民都陷入了房价高位恐慌之中,面对不断高涨的楼市,都着急忙慌的上船,尽管武汉出台限购已经一年,把很多人排除在购房资格之外,但不知为何,仍有很多人抢着买房,可以说,武汉现在房地产市场是完完全全的卖方市场。
 
中国房地产报记者暗访市场时发现,武汉市场楼盘供需失衡的现象颇为突出。武汉某盘销售经理就说:“我们就这么点房子,我们卖的是圈层,太多人等着要呢,我们不缺客户。”
 
武汉市热门楼盘的置业经理今年终于体验到了做销售还被人求着的感觉了。原来要绞尽脑汁拉人来买房,跪求客户的楼盘,今年画风突然一转,纷纷都傲娇起来了。市场的风向转变,楼盘营销也上演现各种套路,“茶水费”、“捆绑装修价”等市场潜规则在行政性的价格管制下,滋生蔓延。
 
而在限购、限价、限贷政策推行了近一年后,在楼盘营销中,对客户资金额度的要求越来越高,认筹金少则几十万元,多则上百万元,甚至要求房款一次性付清,楼市在疯狂圈钱的同时,更多的刚需被房地产市场拒之门外。
 
一位武汉品牌房企分管营销的总经理说:“这都是限价、限贷而衍生出的市场怪象,在严格的新房销售价格管制下,新房价格与二手房价格普遍倒挂,任何一个新楼盘的房子都是最佳的投资品,因为新房价格低于二手房价格,买到了就是赚到了,新房已是市场资金追捧的标的,不光是武汉,全国各热点城市均是如此。”
 
市场的异象也受到住建部的特别关注。8月下旬,中国房地产报记者获悉,住建部根据《住房建设部办公厅关于开展整顿规范房地产市场秩序督查工作的通知》(建办房函(2017)536号)要求,于8月30日至9月15日期间,安排了一次对全国各热点城市开展整顿规范房地产市场秩序实地督查。对于本次实地督查,住建部派出6个督察组,对全国有代表性的房地产热点城市进行实地督查。
9月10日至11日,住建部第五督察组一行8人来到武汉,进行了为期2天的整顿规范房地产市场秩序的实地督查。住建部督查组对武汉华侨城纯水岸、武汉绿地香树花城、金地悦江时代等3个房地产项目,武汉吉星居房地产经纪有限公司橡树湾店、中环地产东湖庭园店、链家武汉天地店等3家经纪机构门店进行了现场检查。并随机选择融侨城、恒大首府及万达汉街等3个房地产项目,中北路吉家地产、亿房、世纪宏图杨园店等3家经纪机构门店进行了暗访,均没有发现违法违规问题。
 
而中国房地产报记者在采访时发现,在住建部督察组在武汉实地检查的两天,除了以上几家接受住建部督查组现场检查的房企、楼盘和中介店面外,不少楼盘及中介店面都谨慎的关门闭市,而没有关门的售楼店面也把楼盘信息与广告资料收了起来。这显然是害怕碰上督察组上门检查,心虚了。
 
据悉,住建部督查组对武汉市开展整顿规范房地产市场秩序工作给予了肯定。在住建部对督查情况的统一通报下发后,武汉市住房保障和房屋管理局再次针对武汉市场出现的问题认真梳理分析,切实抓好整改落实,持续“出重拳、下猛药”,整顿规范房地产市场秩序,确保房地产市场健康平稳发展。
 
而从去年以来,武汉市已经经过了长达一年的房地产市场秩序专项整治。武汉市住房保障和房屋管理局全体人员为此不余遗力,付出了大量工作时间,也消耗了巨大的精力。虽然武汉房地产市场异象得以控制,但有些房企和中介机构为追逐利益,违规的行为仍屡禁不止。
 
本次武汉市住房保障和房屋管理局下发关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知,能否让房地产市场乱象得以彻底遏制和铲除呢?行政性的市场监管能解决我国房地产供给体制的缺陷及缓解特大城市的供需矛盾吗?
 
马光远认为:“房地产调控政策中,限价是最荒唐的,限价属于自欺欺人,而且根本无法保证中低收入阶层可以买到房子。限价限得是每个城市的高价楼盘,高价楼盘限价得益的是有钱人,和一般人没有任何关系,不仅如此,限价会导致低价楼盘价格上涨,反而损害了普通老百姓的利益。”
 
马光远呼吁:“各个城市取消自欺欺人的限价政策。如果真要限价,应该限的是中低端的房价,高端卖每平方米100万元都没关系。”
 
据中国房地产报调查,截止发稿前,武汉市本周还将有十六个楼盘开盘销售。而令人关注的是,号称武汉最高端楼盘的“融创中心武汉壹号院”,在武汉极为严格的价格管制下,成功通过了备案价32000元/平方米,外加每平方米5000元的装修,这样,“融创中心武汉壹号院”实际销售价格为37000元/平方米,这创下了武汉新房价格的历史新高。
 
在金九银十的市场旺季,却正遭遇更严的调控及市场监管,武汉市各大楼盘能否放低姿态,真诚的面对广大购房者?以“融创中心武汉壹号院”为引领的众多楼盘将会有如何的市场表现?我们将继续观察报道。

关键词:武汉 市场 限售 调控

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