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上海预售审批提速 开发商不再“死扛”

2018-05-13 12:03:41来源:中国房地产网

高端项目加速入市成为了近期上海楼市最大亮点。

■中房报记者 高欣 上海报道
 
高端项目加速入市成为了近期上海楼市最大亮点。
 
随着中粮前滩海景壹号、翠湖天地隽荟、大宁金茂府、信达泰禾上海院子等高端项目入市,沉寂已久的上海楼市被重新注入活力。
 
高端项目相继入市背后似乎也在释放着上海预售审批发放提速的信号,这让早已具备上市条件,却因没有取得预售许可始终徘徊在市场大门外的待售项目迎来了曙光。面对多个中高端项目集中入市,以及高端项目低于预期的售价,大量改善型需求被瞬间激活,购房者带着放手一搏的心态“杀”回楼市。
预售开闸
 
从供应结构上来看,4月上海外环以内的区域新增供应套数达到0.32万套,占据总量的35%,是19个月以来市区新增供应的最高点。
 
4月17日,中签几率为1︰1.6的信达泰禾上海院子摇号开盘,3小时内376套房源全部售罄。
 
4月20日,申请预售长达一年之久的翡丽甲第项目在半天之内清盘,而这个项目的套均价已经达到2000万元。
 
4月21日,炒热大宁板块的最大“功臣”大宁金茂府三期开盘,让金茂用短短2个小时便将58亿元收入囊中。
 
4月23日,一度成为4月上海楼市最热话题的中粮前滩海景壹号项目,也在开盘当天售罄了本次供应的437套房源。
 
一连多个中高端项目取证、认筹、开盘摇号,为上海楼市打下一针“兴奋剂”,让久久不能开盘的开发商变得乐观。
 
以在上海已经拥有两个项目的九龙仓为例,近期九龙仓终于放话将在2018年推出地处城区核心的豪宅作品静安壹号。而其在上海的首个项目滨江壹十八也将于今年发售最后压轴的100套房源。
 
九龙仓集团有限公司第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥告诉中国房地产报记者:“目前在上海的两个项目中滨江壹十八还剩100套房源,一直未获取预售证,预计可能在今年第二或第三季度获得审批。另一个项目静安壹号,房子已经盖好,万事俱备只欠批文。从目前上海发放审批的情况来看,获得预售的可能性相对提高了很多。”
 
据中国房地产报记者了解,周安桥口中等待获取预售证的静安壹号项目位于内环中心,地处老静安区,距静安寺仅800米,与当前市面上在售高端项目相比地理位置优势更加突出,同时也是所在区域唯一的待售项目。据公开资料显示,该项目早在1993年就已经拿到土地,从2003年起开始出现在九龙仓集团的年报中,但项目竣工日期不断往后拖延。
 
“如果这个项目在2016年10月前上市,预计售价会达到15万元/平方米以上。”周安桥坦言,静安壹号所在地块拿地时间很早,之前一直作为临时绿地规划,直到2006、2007年左右才重新启动项目,从临时绿化用地申请为住宅用地。2016年其实是一个很好的入市时机,但恰巧赶上了限价调控政策。
 
“日前,翠湖天地隽荟获得审批,价格在13万元/平方米左右,我们希望如果静安项目获取预售许可,价格能在12万元到13万元/平方米之间。虽然我们不认为静安壹号只值这个价格,但九龙仓愿意积极响应政府的限价政策,毕竟房价涨幅过大也是不健康的。”周安桥告诉中国房地产报记者。
 
与九龙仓两个待售项目相同,目前上海仍有许多因为无法获取预售许可而未能入市的项目。以龙湖在上海的主力项目之一龙湖天璞为例,该项目从去年开始一直在申请预售审批,其间入市消息不断,但始终未能如愿,至今仍在等待预售证发放的消息。
 
房企不再“死扛”
 
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,想要统计出究竟有多少项目因为限价无法入市很难。之前出让的地块很多是高价地,但这些项目绝大部分都没有入市,因为开发商知道当前市场环境不好,有的在想办法以时间换空间,所以主动放缓了工程进度。
 
卢文曦认为:“上海的限价和预售审批放缓对于全国布局的大型房企来说影响较小,但对于集中布局一二线城市的中型房企而言影响很大。毕竟只开发投入却迟迟没有产出,将直接考验房企资金链。”
 
不过,近期房企的态度和思路已经发生改变,越来越多的房企认识到政策从紧的趋势短期内不会改变,与其“死扛”,倒不如放低价格加速入市。
 
上海入市新盘的清空速度也在印证着市场需求一直存在。某长期关注上海市场的业内人士称,当前上海楼市火爆主要是因为接连几个高端项目平价入市,尤其是在经过一段时间的“限流”后,供应窗口的打开让市场需求被重新激活。
 
“在长效机制没有全部落地前,‘五限’的行政性举措只是短期措施,等到长效机制逐一落地,‘五限’才可能逐步退出。”卢文曦称,虽说当前新房市场有失真现象,但对稳定楼市是有好处的。政府的各项政策对楼市进行及时干预,使得市场风险得以控制,进而对整个中国经济稳定运行赢得了时间和空间。
 
从目前来看,上海楼市的交易心态开始趋于平稳,价格上涨受到抑制,卖方的强势地位已经大幅削弱。更值得关注的是,随着高端项目入市,上海楼市中不同层级的项目销售也在拉大差距。郊区部分楼盘出现的认筹不足与高端项目的热销形成巨大反差。
 
例如,上海嘉定新城售价在37000元/平方米的新开盘项目认筹率仅有不到27%。临港新城某项目备货444套,但最终仅认筹90组,认筹率仅为20.3%。
 
“如果说现在一定要选,我会放手一搏,去买价位在七八万元的中高端项目。”一直有置换需求的购房者李颖(化名)对中国房地产报记者坦言,就目前来说似乎市区的新项目开出的价格与两年前持平,对于有强烈置换需求的改善客群而言,外环、郊区的刚需项目与区位更好的中高端项目相比,显然后者性价比更高,值得咬紧牙关搏一把。
 
事实上,上海外环外的项目并非完全失去吸引力,只是“生不逢时”。在高端项目以低于预期的价格进入市场时,必然会有购房需求流向高端市场。不过部分不具有区位优势的刚需产品遇冷也能说明,上海楼市的改善型需求在日益增加。
 
据网上公开数据统计,5月上海将有约22个项目开盘,其中仅2个项目位于外环以内,其余均在外环以外。在高端供应熄火后,上海楼市能否保持活跃便成了5月最大的看点。

关键词:上海 预售

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