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深圳调控大环境未变 开发商态度转变入市积极

2018-05-13 12:19:05来源:中国房地产网

“想买房的要抓紧了,现在限价,我们这边的价格比周边二手房还低。”这样的介绍充斥在深圳不少楼盘中。

■中房报记者 翁晓琳 深圳报道
 
“想买房的要抓紧了,现在限价,我们这边的价格比周边二手房还低。”这样的介绍充斥在深圳不少楼盘中。从2016年10月“深八条”调控出台后,深圳楼市从高温降至冰点,尤其是2017年1月,深圳发布了升级版“限价令”,成为调控高房价的重大措施。
 
“政府给买家打折”一方面是不少购房者的福音,但是另一方面也意味着开发商的收益降低。去年有不少开发商还坚挺地等待限价放开,但是今年春节后一些项目重新启动转介,市场迅速回暖,新房成交量大幅增加,其中公寓环比增幅最大,达到272.3%。
开发商的松动
 
深圳房价自2015年初以来一直领跑全国,但2016年10月过后,深圳严控入市的新盘,不少高价项目都无法入市,这也导致了去年不少重仓深圳的房企业绩损失惨重。
 
随着目前深圳已经进入了政策消化的平稳期,而官方也没有要放松的迹象。加上春节后市场需求旺盛,但新房供应紧张,开发商已经开始谋求改变。
 
深圳中原研究中心数据显示,4月深圳全市新房住宅推售约26.34万平方米,批售约26.66万平方米。供给端在经历了前三个月的低迷后逐渐活跃起来。
 
深圳中原研究中心指出,在目前住宅市场一二手价格倒挂和“三价合一”新政的影响下,新房市场受到较多关注,一定程度上助推了开发商新项目的开盘和推售。
 
目前尚不知有多少开发商在排队等待拿预售证,但很多开发商选择在价格上做出让步以期更快拿到预售资格。
 
深圳市一个豪宅盘负责人就对中国房地产报记者直言:“我们早在2016年年底就想入市,但是因为价格的问题一直无法拿到预售证,据我了解,不少同行都是一边调整价格一边排队等预售证。今年不像去年那样非得要卖到与心理价位接近才选择入市,毕竟有业绩压力在身上,虽然利润空间压缩了,但是能赚钱就可以了。”
 
另一位刚需盘营销总监也表示:“我们价格是比较合理的,现在深圳虽然限购,但是不断新增的人口带来的购房需求足够支撑市场。能尽快入市还是不能拖,公司有高周转的要求。”
 
例如泰禾,其在2015年年底拿下的深圳市宝安区尖岗山两宗地块楼面地价分别为51331元/平方米及79907元/平方米,后者是当年深圳单价地王。泰禾在此要打造自己的豪宅院子系列,2016年就有消息传出泰禾要卖30万元/平方米,不成想深圳调控政策出台,高价盘拿预售证十分困难,直到去年8月还有媒体质疑泰禾拿地一直闲置未动工。
 
但是近期泰禾集团营销副总经理刘伟对中国房地产报记者透露该项目预计在今年三季度将入市。据其介绍,泰禾已经在广深区域的8个城市布局了11个项目,总货值超过千亿元,今年至少有9个项目推售。“深圳我们不仅仅有深圳院子,在坪山的信达泰禾金尊府也将在5月入市,不过还没有拿到预售证。”
 
信达泰禾金尊府的前身是2015年12月信达地产以30.3亿元夺下的深圳坪山地块,楼面地价高达27200元/平方米,同样是当年深圳的住宅“地王”。2016年11月,泰禾宣布代建项目。彼时有机构测算,其入市价至少要达到4.5万元~5万元/平方米才可实现盈利。目前周边二手房均价已经逼近4万元/平方米。
 
对于该项目的售价,刘伟坦言,“首期价格还是不赚钱的,应该在5万元/平方米,具体开盘时期应该是二季度之内,还在跟政府沟通。在目前限价的情况下,还是要服从大趋势。”
 
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示:“目前深圳一二手房的价格倒挂,一手房买入就是赚到。因此会出现购房者争抢的局面。市场上有的开发商虽然达不到理想价格也得忍痛卖掉,拿了预售证不卖也不行。
 
深圳调控大环境未变
 
深圳已经进行了一年多的去杠杆的工作。从叫停“首付贷”到严控“消费贷”,不断压缩投资炒房“生存”空间。
 
另外,深圳房贷利率更是进入上浮期。早在3月就有不少新盘的销售纷纷对中国房地产报记者表示,深圳新房房贷利率很快就要上浮。5月2日,招商银行就率先执行首套房贷利率上浮15%,二套房上浮20%的政策。深圳中原交易管理部数据显示,目前光大、浦发、民生也已经上调。
 
与此同时,则是深圳官方对于违法违规的行为严重打击。4月27日位于南山区蛇口片区的新盘山语海网上开盘,共有近200人参与。因为此次推出的六栋为最后一批房源,单价在5.56万元~6.26万元/平方米,而周边二手房价格更是超过了7万元/平方米。
 
价差吸引着买家纷纷加入。经过严厉的资格审查,要验资180万元,按首付成数递增验资额度,全款验资600万元,剩下200个买家秒杀59套房。但是一进去网上选房页面,就秒光,有买家质疑开发商是暗箱操作。
 
4月30日有消息称,山语海这59套房源全部被深圳市规土委锁定。深圳市规土委南山管理局随后发布了调查结果称,发现该项目存在未按规定进行有关信息公示等问题,对该项目“锁盘”要求开发商立即整改,整改完毕后系统才能恢复使用。5月3日山语海整改完毕,其房地产信息系统得以解锁,恢复使用。
 
深圳市规土委相关人士表示,“在今后3至5年内,深圳楼市调控不会放松。深圳将采取短期政策与长期制度相结合的思路,围绕‘房住不炒’基调,继续实施限购、限价、限贷、限售等调控政策,确保房价在未来几年‘环比不增长’,并通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给,加快培育和发展住房租赁市场,加快长效机制建设。”

关键词:深圳 调控

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