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环京楼市成交回暖 长期向好还需产业支撑

2018-05-13 12:23:44来源:中国房地产网

暮春将逝的五月,环京楼市也在随着气温的回升有所变暖。

■中房报记者 梁笑梅 北京报道
 
暮春将逝的五月,环京楼市也在随着气温的回升有所变暖。
 
记者走访北三县及燕郊楼市发现,沉寂已久的楼市似乎有了一些生机,成交量和价格出现回暖迹象。对此,有多位中介机构人士认为,目前环京地区房价总体稳定,个别小区的价格和成交量已经有所抬头。
 
据记者了解,目前北三县(三河市、大厂回族自治县以及香河县)正在着手规划产业布局,着力发展以智能制造、文化创意、总部经济等为重点的高新产业和现代服务业。这些利好的产业政策将为燕郊和北三县楼市注入新的活力。
部分小区房价与成交量有所回暖
 
自从北京实施“三年社保”限购政策以来,环京楼市尤其是廊坊地区的成交量不足其高峰期的20%。
 
据中国房地产报记者采访到的多位中介机构人士称,大部分刚需购房者还都处于观望状态,但近期北三县商品房的成交量和价格都有所回暖。
 
按照其说法,这些均价和成交量上升的小区主要体现在大社区。购买人群主要分为两类,一类是本地户籍人口,刚需和改善型买房;另一类则是外地户籍人口,半投资买商住房。
 
燕郊楼市的现状基本同北三县保持着同样的趋势。据记者不完全统计,燕郊二手房均价约在19000元~24000元/平方米。
 
“不仅是燕郊,整个环京楼市成交量均有抬头趋势。”新地产公司一名资深房产经纪人介绍道,燕郊年初以来,二手房成交60套左右,大厂有2000多套,香河300~400套,固安、涿州、永清等地的成交量均有所回升。
 
值得注意的是,相比环京其他地区,燕郊的土地早已开发完毕,目前几乎无一手房出售。燕郊仅有的水榭花城现均价为21000元/平方米,而大厂潮白河孔雀城中央公园和香河大运河仅分别为13000元/平方米、11000元/平方米。
 
商住房成燕郊楼市主力军
 
虽然商品房遭遇尴尬,但燕郊的商住房市场却一直保持着热度,成交占比依旧在不断上升。限购政策实施以来,大多数外地人无法在燕郊购置商品房,但是政策却在商住房上留下了一条活路。尤其是一手商住房,几乎成了外地人通过正常渠道唯一能够在燕郊购买的房产。
 
在此趋势下,燕郊几个热门的商住楼盘目前的成交价格在不断攀升。记者一直关注的燕郊某个处于未来地铁站附近的明星楼盘loft公寓,价格从去年年底的19000元/平方米上升至现在的21000元/平方米。
 
一位燕郊的链家房产经纪人程志(化名)告诉中国房地产报记者,商住房卖得好,仅一个月前,他就成交了6套商住,其中一手房5套,二手房1套。
 
去年6月3日,廊坊市人民政府就出台了严格的限购政策。政策规定具有外地户籍的购房者在廊坊买房需提供3年社保或纳税证明。社保+纳税的限购政策使原本卖不动的“不动产”变成了香饽饽。毕竟,对于部分人来说,不用社保和纳税的商住房似乎显得更划算一些,理所当然被“重视”起来。
 
彼时,首尔甜城、悦榕湾、天洋城、鑫乐汇、紫竹湾等商住房成为热选,均价为11000元~21000元/平方米。其中,首尔甜城39街区售价约20000元/平方米,首尔东方广场,平层均价为17000~18000元/平方米。
 
仅就首尔甜城来说,开发商预计出售5栋商住楼近2000套房源。2017年10月份第一次开盘两栋楼,均价18000~19000元/平方米左右,此后,每间隔一个月开盘一次。截至目前,其均价已经上升至约21000元/平方米。
 
在限购政策刺激下,因刚需和投资需求一手商住房价格和成交量逆势上涨,使得处于低温之中的环京区域楼市泛起涟漪。
 
楼市向好还需产业支撑
 
曾有业内人士分析称,虽然目前楼市政策的基调是“分城施策、一城一策”,但北京对周边区域影响太大,加上京津冀一体化发展、雄安新区的设立,北京与周边区域、尤其是廊坊区域必须在楼市政策上保持协调,才能真正打击炒房需求,使整个区域的楼市回归理性。
 
在京津冀一体化的背景下,北三县将由北京统一规划建设管控。事实上,北三县已经批复的用地将建园林和城市配套,已经批复的地块还按原来的规划走。
 
这预示着2018年北三县土地交易量大几率会持续下滑,土地财政收入将进一步收紧,导致GDP业绩不断承受重压。
 
鉴于此,北三县把产业发展作为未来的重头戏,提出大力发展以智能制造、文化创意、总部经济等为重点的高端高新产业和现代服务业。
 
其中,香河县和大厂县将分别着力发展机器人小镇和影视小镇。三河市将引进中关村、中科院等有成熟经验的高端管理团队,共建创新联盟,支持现代服务产业园与中关村共建区中园新模式,开创协同创新新局面。
 
据公开数据显示,目前,北三县人口约120万,至2020年有望达到160万,年均增长10万以上,预计到2035年实现翻倍,达到240万。
 
至此,未来的北三县会不会实现产业发展带动经济发展便成了环京地区限购下的看点之一。
 
(实习记者高拯坤对此文亦有贡献)
 

【观察】环京楼市乱象卷土重来?

■梁笑梅/文
 
随着限购政策的持续,市场上买卖双方均在一定程度上受到限购政策的影响,使得正规渠道购房和卖房几乎成为了不可能。在楼市调控几乎达到顶点的现在,部分资金链紧绷的开放商不得不想尽办法通过卖房来回笼资金,而恰好一些刚需购房者和投资客愿意选择在这个“跌后反弹”的时间点进入楼市。
 
对于稀缺的一手房,开发商一般要求外地客户一次性全款付清,或者全款分期付。记者通过多个一手房经纪人了解到,现在首付分期,一般为间隔三个月,分五次交齐全部房款。对于不具备购房资格的外地人,开发商一般采取缴齐三年个人所得税和公积金后再进行网签。
 
顺心置地的一位置业顾问告诉中国房地产报记者,目前所有环京限购地区购买一手房都可以先买房后补资质,即一次性补交三年共计一万元的个人所得税(按其说法,一万元直接交给中介公司,中介公司通过相关资源的整合为购房者解决资质问题)。对于在建楼盘,可以先同开发商签订草签合同,三年后再签正式合同。
 
这种操作模式遭到燕郊链家置业顾问程志的反对。“没有资质冒险买住宅,到头来房财两空,这些中介公司能骗1万是1万。”
 
事实上,早前已有类似事件发生。燕郊尚城华都项目因开发商资金链断裂,购房者花钱缴纳税收且全款购房合同不被认可。目前该项目已被查封。
 
限购政策下,一面是资金链紧绷的开发商急于回笼资金,一面是购房者的刚需难以满足,各方利益交织混杂,楼市违规乱象丛生。随着调控的深入,相信房地产市场将进一步规范。

关键词:环京楼市

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