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中海墅•北京世家涉嫌违规销售 已被北京大兴区住建委做出限制网签处罚

2018-03-13 15:04:46来源:中国房地产网

公共绿地被出售,室内赠送面积实为高价戊类用房,中海北京高端住宅项目中海墅•北京世家(曾用名:中信逸海园)被指涉嫌虚假宣传,欺诈购房者。


中海-中信墅
中房报记者 樊永锋 北京报道
 
接盘侠不好做,花言巧语终是空,公共绿地被出售,室内赠送面积实为高价戊类用房,中海北京高端住宅项目中海墅•北京世家(曾用名:中信逸海园)被指涉嫌虚假宣传,欺诈购房者。
 
中海并购中信地产后,旗下项目亦纳入中海行销体系,其中位于北京亦庄的高端住宅项目中信逸海园项目,因别墅赠送面积实为高价出售的地下戊类用房;公共绿地被议价出售,引发业主维权。
 
“买房时宣传赠送地下室面积,收房后却发现是与住宅同样高价出售的戊类用房(是指《建筑防火设计规范》中储存物品的火灾危险性类别)。”北京李女士为自己高价购买的别墅心存不满。
 
同一小区的高层业主则发现,宣传中的公共绿地,被中海地产议价出售给别墅业主,并被围挡圈占据为私有。
 
虽然业主多次维权,换来的却是项目公司北京中信新城逸海房地产开发有限公司按合同处理,拒不妥协的态度;中海地产虽然承认公共绿地属于全体业主,但明确表示,所有围栏不能拆、也不做其他赔偿,针对别墅区装设围栏问题无任何可谈性。
 
对于此事,中国房地产报记者联素到了北京中信新城逸海房地产开发有限公司,其客服潘经理表示对此事并不清楚。
 
据最新消息,该项目因违规销售已被大兴区住建委做出限制网签的行政处罚。
 
350万元买戊类用房
 
2016年11月份,中海地产并购怡海园项目后开盘,销售的楼盘为并购前中信地产未售出的二期叠拼项目的35号楼(共8套下叠户型,8套上叠户型)。
 
2016年11月份间,包括李女士在内3位购房者,受中海地产的低价宣传吸引,于11月19日~24日,先后认购了该楼下叠3个不同户型,交付了定金,签订了《北京市商品房认购书》(实为内部认购协议)。

中海-内部认购协议和预售合同
按照认购书约定的付款时间,同年12月份开始,李女士开始陆续交付首付款,履行合同义务。并于2017年2月初,付完最后一笔首付款,2月15日,中海地产联机备案了网签合同,此后购房人办理了房贷手续。
 
2017年10月收房前夕,李女士邀请装修公司到室内测量为装修做准备。测得室内住宅面积为220多平方米,她方才发现房屋实际面积跟中海地产销售人员销售过程中描述的室内290多平方米住宅面积差距较大。
 
2017年10月28日,李女士按约收房,并要求中海地产说明购房人购买的290多平方米的住宅面积构成情况,开发商现场负责人张经理以及销售负责人和设计负责人表示:“不清楚,只知道地下室有一小部分是算入房本面积的,但具体有多少、怎么算,都不知道。”

中海-室内面积平面图
在看完中海地产提供的实测报告后,负责交房的工作人员告知李女士:“根据实测报告,地下室(戊类库房)70平方米全部计入销售面积。”
 
“也就是说地下室戊类库房和地上住宅同价出售。这跟销售房屋过程中销售人员的口头描述、售楼书以及认购书所约定的房屋所售面积为住宅的基本情况完全不符合。”她说。
 
据李女士回忆,当时在售楼处接触到的第一份文字资料是户型图样本。在户型图中可确认下叠户型平面图包含了地上一二层,地下一(跃层)、地下二共4层。且在第一页显著位置,大号加粗字体标注位于地上部分的四室三厅三卫面积约310平方米。“销售人员口头表述此户型赠送地下室和花园。户型图中没有标注地下室哪部分属于计价面积,哪一部分属于赠送面积。”
 
“在看样板间和户型图时,我反复跟销售人员确认房屋赠送面积,均被告知地下室和花园属于赠送,唯独有十几平方米的公摊面积会在地下里。当时销售人员反复强调赠送部分只能口头承诺,不写在认购书里,这是别墅的通行做法,而且中海地产作为大国企这点是不会欺骗购房人的。且这个项目单价不到5万元/平方米,当时同地段的其他项目均价高于7万元/平方米。这个项目要便宜30%,谁买谁赚。”她说。

中海-宣传页关于地下室的说明
李女士表示,当时在认购书里也看到该房屋的用途为:住宅,建筑面积306.38平方米,套内建筑面积290.11平方米,并没有戊类用房的标注。最后,李女士签订了《北京市商品房认购书》。
 
“当时销售人员一再强调,认购书就是合同,签订就生效,不能退定金。此后几个月,我们陆续配合被告,履行了资格审核,交付了40%的首付款,并提供资料办理房贷手续。”她说。
 
也正是这样一份模糊的宣传手册,以及销售人员的口头赠送说法,让李女士及其他购房者疏于考证,草率签订了内部认购书。
 
根据李女士提供的《北京市商品房认购书》显示,该商品房用途为住宅,建筑面积306.38平方米,其中套内面积290.11平方米,共用部位与共用房屋分摊面积16.27平方米,该商品房总价为1450万元(当时单价约50000万元/平方米),其中地下室(戊类用房)70平方米,合计350万元。
 
中国房地产报记者调查发现,与李女士面临同样问题的共计8户业主,涉及戊类房购买资金约2800万元。
 
戊类库房的不同卖法
 
2017年8月17日,应包括李女士在内的购房者请求,大兴区房地产测绘局给出的测绘报告显示,下叠户型包含了约69平方米~72平方米的戊类库房销售面积,上叠户型得到约25平方米~35平方米不等的戊类库房面积。
 
根据文件叠拼别墅的报规里包含了戊类库房建筑面积966.01平方米(包含上叠和下叠)。
 
据了解,关于戊类库房的售价,目前行政部门未做详细的规定,参照住宅价格,跟住宅面积连在一起的戊类库房销售,单价不高于住建委的最高指导价即可。
 
大兴区住建委给李女士的答复也证实了这一点:只要是开发商在规划报规中的报规文件里包含的部分,都是可以销售的面积。
 
据调查,中海墅同小区的联排别墅,中海地产赠送无产权戊类库房约200多平方米。
 
小区联排别墅的建设实际情况为,地上三层,地下二层。房本套内建筑面积,中海地产在报规中只报了地上部分,地下部分面积未进行报规建设,中海地产在销售过程中作为赠送面积赠送给了联排业主。
 
同样的地下室,联排业主在使用过程中,不需要交物业费,不需要交契税,将来房产税出来也无需交房产税。
 
此外,同为中海地产出售的同一栋楼的上下叠户型的同地下室,售价相差了近20倍。且上叠的地下室面积比下叠少一半左右,位置位于下叠户型的北侧,作为戊类库房出售面积,30平方米的销售总价为8万元,销售单价只要约2600元/平方米。
 
中海地产与下叠户型购房者,签订的销售合同第五条,计价方式与价款的约定。下叠户型购房人的70平方米戊类库房销售单价同地上住宅,单价约50000元/平方米,总价约350万元。
 
合同上“做手脚”
 
2016年中海地产接手该项目后,于9月份先将高层住宅和联排别墅开盘销售。11月初才开始销售该楼盘剩余的叠拼户型。
 
据中海地产已经离职的销售人员证实,叠拼户型因为要修改一些合同,所以迟迟未开盘。当它开盘时,恰逢北京“930新政”,出台限购政策。
 
与2016年2月中信地产经营时对比,中海地产对同小区同户型在销售合同、售楼书对地下室(戊类库房)的说明上做了有意的掩饰,“中信地产原来合同除了在第三条商品房用途里标注了戊类库房之外,在合同的附件(一)房屋平面图中,具体明确的指出了戊类库房的位置,位于地下一层。”李女士说。
 
“中海地产的预售合同中,附件一的房屋平面图里,删除了所有的房屋用途标注。普通购房人对平面图的理解就是对房屋基本情况的结构示意,下叠户型本身包含了地上一层地上二层和地下一层的房屋结构。”她补充道。
 
据李女士提供的2016年11月24日开发商与其签订的《北京市商品房认购书》(实为内部认购书)标明,李女士所购买的房屋用途为:住宅;建筑面积共306.38平方米,其中套内建筑面积290.11平方米,公摊面积16.27平方米。
 
而中海地产在大兴区住建委备案的情况却是:房屋用途:住宅、戊类库房;建筑面积306.38平方米,其中套内建筑面积290.11平方米,公摊面积16.27平方米。
 
中海地产于2016年11月24日签订认购书之后,对购房人的资格进行审查,在12月13日,收到购房人交付的第一笔首付款。12月22日,中海地产申请了网签备案,并在该网站上打印了网签认购书。该认购书明确该房屋的用途为:住宅、戊类库房。
 
2017年2月15日,李女士接通知去售楼处签合同(第一次见到预售合同)。销售人员拿出事先准备好的《北京市商品房预售合同》文本,一式5份,单份70页,除了主合同外,后面的每一页上都需要签字。
 
在购房人签字前,销售人员明确说明,根据行规和中海地产的品牌公信力,这是一份根据住建部的《商品房预售合同范本》改编且在建委备案的格式合同,不能修改,只能认可并签字。一个多小时,购房人签署了约350个名字。签完合同之后,销售人员以需拿回公司盖章为由当即收回全部5份合同,让李女士等购房者失去查看合同条款的机会。
 
公共绿地被议价出售
 
与李女士同处中海墅•北京世家的高层住宅业主,则认为中海地产违法为所有别墅建立围栏圈私家小院侵占公共绿地。
 
据高层业主提供的材料显示,2017年9月28日、29日两天的工地开放日,开发商首次正式邀请购房业主参观了小区外部整体环境设施及房屋内部。业主发现小区公共区域、园林景观与宣传承诺差距较大。
 
其中,中海地产统一为每一户别墅建立了围栏,侵占了小区内大量的公共绿地作为私家花园。
 
与此同时,部分别墅业主也在被开发商围好的围栏内将绿地改变成了硬质铺装或建设了一些廊架等构筑物。
 
据大兴区规委给高层业主提供的规划图显示,中海墅项目汇总别墅并未包含围栏。
 
中海地产代表在与业主谈判过程中给出的解释是,在规划验收时,为了符合报规文件,为了满足规划验收标准,在小区别墅四周并没有建立围栏,属于小区全体业主的公共活动区域。
 
然而,中海地产在取得规划验收许可等相关文件后,对业主的意见置若罔闻,统一为所有别墅建立围栏,并容许默许扩建,成为现有小区现状。
 
中海地产在与高层住宅维权业主交涉中,强调“现在其他同类型的项目都是在这样做,你们业主就认倒霉。”
 
当业主多次提出如何解决该违法违规侵犯业主权益的问题时,中海地产态度依然强硬:“所有围栏不能拆、装设围栏不能做其他赔偿,针对别墅区装设围栏这个问题无任何可谈性。”

中海-住建委行政处罚单
据《物权法》七十三条第二款规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。由此而言建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的,任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩。开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益,违反了法律强制性规定。
 
基于北京中海新城益海内部认购违规销售的事实,大兴区住建委对其做出了限制网上签约的行政处罚,对于其他问题则表示属于合同范畴问题,由双方协商解决。

关键词:中海墅•北京世家 违规销售

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