首页 > 深度 > 调查 >

收购武汉钢谷引火烧身 中新房投资深陷股债泥潭

2018-04-28 14:41:58来源:中国房地产网

问津胜败存亡事,罕见疆场乐讲和。围绕武汉钢谷商贸物业的股债争夺战,中新房投资有限公司(下称“中新房投资”)与武汉市中胜泓润物流有限公司(下称“中胜泓润”)迟迟无法达成和解。

■中房报记者 樊永锋 武汉报道
 
问津胜败存亡事,罕见疆场乐讲和。围绕武汉钢谷商贸物业的股债争夺战,中新房投资有限公司(下称“中新房投资”)与武汉市中胜泓润物流有限公司(下称“中胜泓润”)迟迟无法达成和解。
 
武汉钢谷位于青山滨江商务区东,是武汉市“十二五”重点规划项目,本欲打造成华中钢贸物流中心标杆型物业。孰料在近10年后,操盘者债台高筑,遭法院查封,无法交付。中新房投资原计划通过下属中新房国石发展有限公司(下称“中新房国石”)并购营运将其盘活,未曾想引火烧身,难以抒困。
 
4月16日,一位要求匿名的中新房投资高管接受中国房地产报记者采访时表示:“我们虽然签署了股权转让协议,并承担了对金融机构的担保义务,却对项目公司没有实际控制权,原中胜泓润法人徐国萍,在中新房国石原法定代表人乐洪雷的里应外合下,以中新房投资的名义大肆销售被查封物业资产,并四处举债,双方僵持不下。”据工商登记信息显示中新房投资是中国新型房屋集团有限公司专司投资的一级子公司,中新房集团现属中国建材集团有限公司管理。
 
据他介绍,中新房投资收购武汉钢谷,是源于中国华融资产管理有限公司湖北分公司(下称“华融湖北分公司”)对该项目4亿元的融资贷款即将到期,急需新的投资方注入资金,撮合了这桩失败的并购,“欲帮华融湖北分公司解套,没想到却给自己挖了个大坑。”
 
中国房地产报记者调查发现,在2018年1月份,中新房投资向青山区维稳工作专班提出,由中新房投资全面接管项目,开始日常管理、债务清查、引入营运团队盘活项目的处置方案,至今没有得到实质性的回应。
 
4月18日,中国房地产报记者在武汉钢谷项目现场看到,由商业办公楼、裙楼商铺、独栋商业、公寓楼组成的商贸综合体已全部完工,部分已有商户入驻。
 
据当地媒体报道,有400多客户购买了40年产权的商业办公用房和50年产权的仓储物流商铺,因抵押和法院查封而办理不了产权证,引发多次集体维权,青山区政府遂成立了维稳工作专班。
 
原中胜泓润法人徐国萍,在接受中国房地产报记者采访时表示:“武汉市青山区维稳专班已进驻武汉钢谷项目,我们依托政府协调下解决,涉及与中新房之间的纠纷,我希望通过协商解决,涉法涉诉问题,一切将听候司法机关处理。”中胜泓润于2006年9月注册登记,是专为开发建设武汉·钢谷而成立的项目开发公司。
 
据接近青山区维稳工作专班的消息人士透露,青山区维稳工作专班的思路是,在没有引入新投资方之前,不希望由中新房投资来主导项目重组营运,原因在于一旦启动资产和债务核查清算会打破目前的平衡局面,引发债权人及业主大面积维权行为,给当地社会稳定造成负面影响。
 
中国房地产报记者曾多次联系青山区维稳工作专班,并通过青山区宣传部门协调采访,均被以各种理由婉拒。

身为示范基地的武汉钢谷
渊源
 
武汉钢谷,本是青山区新旧动能转换之作,深得政府各级领导关注与关心,整体规划30万平方米,起点较高,历程曲折,因开发企业的专业经验欠缺,最终未能摆脱负债出清的命运。
 
2007年,中胜泓润作为招商引资企业,承建武汉国际钢铁物流服务中心项目(即武汉钢谷),经过近十年的努力,建成了规模达18.7万平方米的商业综合体。
 
然而,脱胎于政商环境动荡时期的武汉钢谷,注定了命运多舛。青山区政府承诺将从新的开发建设项目中安排开发资金给予平衡,以解决地价投入远超预算的政策未能兑现;招商销售中遭遇“停工、停建、停售”处罚,致使招商、销售全面进入瘫痪状态;另外,当时企业的外部营商环境逐渐恶化,现金流不能满足需要,最终形成到期债务不能兑付。
 
招商入驻企业毁约,退出经营,由中胜泓润代偿7000多万元贷款;项目的建设周期拉长,增加投入超过1亿元;华融湖北分公司作为钢谷项目的最大债权人,在贷款后期的管理中不断提高风控条件,在抵押物价值大幅增加的前提下,仍然按抵押物原始价值进行管理,导致钢谷项目的抵押融资额度远低于资产评估价值。
 
此外,因借贷纠纷,钢谷项目的资产被债权人多轮查封,且有明显超标的查封,致使钢谷项目完全不能运转。
 
只能依靠政府给予钢谷项目相应的配套政策,进行新项目的开发建设,来平衡钢谷项目的建设资金,并协调第一债权方华融湖北分公司,拿出风险化解的具体办法和措施,确保项目顺利出清,然而,这个想法过于理想化,实行难度较大。

头衔繁多的武汉钢谷
入局
 
2015年9月,由华融湖北分公司引荐,中新房投资控股子公司中新房国石,对中胜泓润及其开发建设的武汉钢谷项目进行了考察,并与中胜泓润的原股东武汉中昆科技投资有限公司、武汉兆通经济发展有限责任公司、个人股东钱开德达成了收购意向。
 
双方于2015年10月18日签订了《股权转让协议》,约定由中新房国石非承债式收购中胜泓润100%的股权,约定原股东负责清理中胜泓润全部债务、且中胜泓润全部股权变更到中新房国石名下后,中新房国石最迟于2016年3月底支付股权转让款8.8亿元,其余交易对价在并购后从中胜泓润的利润分配中逐步支付。
 
2015年11月17日,中胜泓润办理了股权变更登记,将股权变更为中新房国石100%持有。由于此前该公司股权被华融湖北分公司办理了质押,在中新房投资、中新房国石对该公司欠付华融湖北分公司4亿元的贷款本息提供担保后,华融湖北分公司才解除质押,办理了股权交易过户。
 
相应的,法定代表人由徐国萍变更为毛云飞,董事会由毛云飞、郭明、梁志恒、徐国萍、钱开德组成,徐国钢为监事。2016年2月29日,中胜泓润的公司名称变更为中新房国石发展武汉有限公司(以下简称“武汉国石”)。2017年2月7日,武汉国石的法定代表人由董事长毛云飞变更为执行董事兼总经理霍刚,公司监事变更为郭明。
 
2016年3月31日,由于原股东无法承担武汉国石原有债务,债务剥离的前置条件无法实现,《股权转让协议》约定的8.8亿元转让款没有支付,双方经协商,在签订了终止股权转让协议书后,签订了股权代持协议。
 
代持协议约定,由中新房国石代武汉国石原股东持有公司股权,原股东每年支付代持费200万元,并解除中新房投资和中新房国石对华融湖北分公司4亿元贷款,中新房国石对汉口银行营业部6000万元贷款、武汉市农村商业银行青山支行3000万元贷款的连带责任保证。
 
待所有的贷款担保解除后,中新房国石才将武汉国石的公司证照、印章移交给原股东。后因担保责任未能解除,中新房国石将武汉国石的证照、印章移交给原股东的前提条件未能实现。
 
中新房国石将该情况告知了徐国萍,并将上述证照、印章带回保管,使用上严格按双方重组期间制定的管理办法执行。
内讧
 
谁料,中新房投资重组工作组指出,中新房国石原法定代表人乐洪雷公权私授,擅自私刻中新房国石印章,授权徐国萍仍为武汉国石的负责人,而徐国萍则假借乐洪雷私自授权和私刻的武汉国石的印章大肆对外举债和销售已查封的物业资产。
 
前述知情人士透露,中新房投资重组武汉中胜泓润公司之后的2016年1月,徐国萍赴北京向中新房投资相关领导汇报工作时提出,她是中胜泓润的原大股东,“以后要主导公司的事务,其他原股东不需要涉足”。当时除中新房国石原法定代表人乐洪雷外,其他领导都对徐国萍的要求感到很诧异,没有表示支持意见。此事过后,乐洪雷向中新房投资的领导汇报,徐国萍已与公司的其他原股东签了协议,将公司原股权全部收归到徐国萍一人所有,其他原股东在公司只有债权。但中新房投资相关人员向中胜泓润其他原股东询问此事时,得到否定的答复。
 
2017年2月,青山区政府成立钢谷维稳工作专班,徐国萍告知原股东代表钱开德,其作为债权人及股东,政府领导不便接触,以后与政府对接及上报资料均由乐洪雷负责即可,钱开德当时认同该意见。
 
岂料该方案付诸实施几天后,乐洪雷电话通知钱开德到公司议事。当时乐洪雷拿出承诺书要钱开德作为承诺人签字,“乐洪雷的意图是要我承诺对公司上报给政府工作专班的材料和数据的真实性负责,并承担一切法律后果。”钱开德告诉中国房地产报记者,他予以了拒绝。
 
据他透露,“徐国萍、乐洪雷等人起初以我是股东为名,威逼利诱要我签字,但是当我准备给中新房公司的领导打电话,求证乐洪雷向中新房公司汇报是否存在瞒报。乐洪雷随即又否认我的股东身份,在公司只有债权。”
 
至此,包括钱开德在内的股东,方知此前徐国萍提出主导决策权的用意,是要将其他股东踢出局,失去对项目重组的掌控。
 
据中新房投资提供的资料显示,徐国萍将已被法院查封的房产对外销售,合同价款约4900万元,实收房款约3500万元,而所收的这些购房款并没有进入武汉国石或中新房国石的账户。
 
徐国萍在处理个人与武汉奥普斯特光机电公司与罗还清、万秀彩、许木望的债权债务纠纷中,徐国萍使用私刻的武汉国石公章,让武汉国石承担了应由武汉奥普斯特光机电公司承担的本金2000万元、利息960万元的债务。
 
此外,徐国萍还以武汉国石的名义向肖汉春个人借款1363万元,在借款不进入武汉国石公司账户的情况下,直接付给了徐国萍的债权人罗军。在肖汉春就上述借款向湖北省武汉市新洲区人民法院提起诉讼后,徐国萍在没有得到合法授权的情况下,使用私刻的武汉国石的假公章,以武汉国石的名义在湖北省武汉市新洲区人民法院调节结案,承担了对原告肖汉春的全部赔偿责任,而把自己原应承担的担保责任全部免除。
 
截至目前,武汉国石原股东全部代表从未支付任何费用,全部贷款担保不仅没有解除,而且在汉口银行向武汉市中级人民法院诉讼后,中新房国石作为武汉国石的股东履行了股东的担保责任,代偿了汉口银行的贷款利息545万元,并再次承担了6300万元的贷款担保义务(其中300万元为旧贷款利息转为新贷款本金)。
 
中新房投资发现乐洪雷在此次并购中存在欺上瞒下的问题后,就将其开除,并已申请对他和徐国萍立案调查,但是乐洪雷依然活跃在武汉市内,对事件的进展施加影响,也是导致中新房新进的工作小组未能接管武汉钢谷,启动清算重组程序的重要原因。
僵局
 
进入2017年,上述债权人多次赴北京,向中新房投资追偿债务。中新房投资已是骑虎难下,既承担债务担保成债务追偿对象,却又无法施行股东管控权利。
 
为破解被动局面,中新房投资向青山区政府维稳工作专班提出两套处置方案。其一,由武汉钢谷项目原股东偿还中新房投资代偿的所有支出及合理费用,解除中新房投资相关机构的所有担保后,中新房国石公司退出武汉国石公司股权,原状返还,不再参与武汉钢谷项目;其二,由中新房国石公司全面行使股东职权,担负起处置武汉钢谷项目的主导责任。
 
鉴于中胜泓润原股东偿债能力有限,中新房投资重点考虑推进实施第二套方案。
 
为此,中新房投资专门成立武汉钢谷项目处置小组,负责武汉钢谷项目的处置,接手包括行政、物业、财务等,以使武汉国石公司全面失控的状态得到根本性改变。
 
2018年1月中旬,中新房投资公司一位张姓负责人与青山区维稳工作专班的相关领导协商钢谷项目问题的处理,并向工作专班提交了处理方案,工作专班并没有回复。
 
随后,中新房投资公司启动了对乐洪雷和徐国萍涉嫌违法犯罪行为的司法程序,将二人涉嫌违法事实和证据先后向当地的公安、法院和检察机关作了汇报,至今未得到明确答复。
 
2018年3月,中新房投资张姓负责人再次率队奔赴武汉,希望就项目现状与相关各方达成一致解决方案,化解项目面临的困局,在青山区维稳工作专班吃了闭门羹。
 
此后,维稳工作专班负责领导在私下表示,双方可以继续进行实质性对接,并启动项目司法审计,之后却以中新房提出的解决方案不可行、无法实现而不了了之。
 
围绕武汉钢谷项目股债重组问题上,形成了青山区政府、原中胜泓润法人徐国萍、中新房投资三方的角力。
 
既有青山区政府为保持稳定,借乐洪雷之事极力阻止中新房投资主导重组;也有徐国萍依据伪造授权书坚持倾向于司法介入,而当地司法机关也在见机行事,无动于衷;此外,还有中新房投资内部的祸起萧墙,让几方失去信任基础,阻遏了重组谈判。
 
当地政府部门漠然处之、横加干涉的庇护左右了重组的走向,导致包括中新房在内的投资方在所投项目面前得其门而不能入,多方共输的僵局始终无解。
 
很明显这场争夺战已远远超出了武汉钢谷项目股权纷争本身,作为房地产行业并购重组的普通个案,其折射出来的种种问题,凸显了房地产市场转型发展中,股权控制的风险、责任、安全等教训,值得整个行业反思。

关键词:武汉钢谷 中新房投资

文章很值,赞赏激励一下

赞 赏

0 次打赏

相关文章

站内推荐

关注微博

关注微信

友情链接