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武汉CFD时代财富中心被考问

2017-12-09 15:17:28来源:中国房地产网

近日,中国房地产报记者接到一份关于武汉CFD时代财富中心的举报信,这个位于武汉市江汉区黄金地段的超高写字楼再次面临重重考问。

■中房报记者 唐军 武汉报道
 
2017年11月26日,武汉,天空格外晴朗,260米超高写字楼“CFD时代财富中心”在阳光的照耀下显得挺拔,与去年中国房地产报记者第一次现场探查有所不同,“CFD时代财富中心”大楼的底商开始运营,去年的营销中心已经变为“星巴克”的经营店,旁边一个指示牌显示平安人寿、汇海集团开始入驻办公。此番场景很难让人想到这座号称“武汉版帝国大厦”的高楼有着曲折的身世,特别是,它的开发与运营诸多环节正面临一系列的“违法操作”质疑。
 
近日,中国房地产报记者接到一份关于武汉CFD时代财富中心的举报信,这个位于武汉市江汉区黄金地段的超高写字楼再次面临重重考问。见到记者,当事人郭女士开门见山地说:“我们打了不少官司,赢了两场,起初只是为了争取合理的拆迁费。然而,随着事件不断地推进,在调查取证时,我们无意中发现,CFD时代财富中心在开发过程中,在立项、土地获取、融资信贷等诸多环节隐藏着很多令人惊诧、也难以置信的事实真相。”
 
2013年9月,武汉市江汉区政府作出《新华府扩大片旧城改建项目房屋征收决定公告》,决定征收一栋位于新华下路32号、占地915平方米的商住楼,这里与武汉市著名的建设大道黄金十字金街近在咫尺。郭女士公司的商场则是被征收的商住楼底商的两层楼。
 
郭女士说,“收到征收拆迁书后,我感到非常的焦灼不安,因为征收补偿很不公平,不仅补偿费远低于市场价格,而且没有提供商铺产权调换方案,这明显是违法的。”
 
随后便是一条靠法律维权的漫漫长路。“要感谢立案登记制度保障了我们的诉权!刚开始,我们提起行政诉讼,法院根本不给立案,经过争取也只有一个案子立了案。直到2015年5月,我国立案登记制度开始实施,终于得以转变,包括起诉区政府强拆违法等一直以来‘不裁不立’的案子才得以立案。而后,我们凭借手中强拆时的录像、报警求助录音及照片等大量侵权事实证据,才终于胜诉。”
 
尽管法院判决武汉市江汉区人民政府强拆郭女士公司的物业违法,并责令武汉市江汉区人民政府向郭女士公司被强拆的物业重新作出房屋征收补偿决定,但其公司至今还没有得到一分钱的补偿。郭女士无奈地说,“武汉市相关部门居然为这样一个商业地产项目,在严重损害公共利益的同时,对我们公司实施侵权,还为其承担违法责任,实在令人不解”。
“狸猫换太子”的土地置换
 
武汉CFD时代财富中心的开发商是武汉市中联房地产开发有限公司(以下简称“中联公司”)。记者调查发现,中联公司开发武汉CFD时代财富中心的所用土地,是依靠一次莫名的“土地置换”获取。
 
2004年8月31日,中联公司以武汉市人民政府《关于市岱家山实业公司等单位使用国有建设用地的批复》(武政土字【2004】(25号)第89项批准的土地置换的方式获得菱角湖土地20.42亩土地,而中联公司用以置换这宗武汉黄金地段土地的却仅是一块市政设施土地。
 
“这是十几年前,武汉土地市场悄悄上演的一场‘狸猫换太子’的剧目,而且这个狸猫还是个假的!”李中伟律师向中国房地产报记者说:“特别是在2004年8月31日,这个国家终止以划拨土地的方式出让商业用地的大限时刻,中联公司以一块武汉西北湖的市政设施用地置换获得了菱角湖土地20.42亩土地,而身为民营企业的中联公司怎么可能拥有市政设施用地?能否置换?为何要置换?都非常令人匪夷所思。”
 
中国房地产报记者调查后发现,中联公司成立于2001年8月24日,是武汉红人实业集团下属的房地产开发公司。2002年10月24日,中联公司与武汉市江汉区重点工程指挥部签订了一份《土地转让合同》(以下简称“2700万元《土地转让合同》”),在该合同中,武汉市江汉区重点工程指挥部自称“同意将其所有的、位于江汉区西北湖地区西北角的、面积为5809.58平方米的土地(该地块以下简称为“西北湖5809.58平方米市政设施土地”)以2700万元价格转让给中联公司用于房地产开发。
 
李中伟律师说:“有大量而充分的事实证明,该土地转让合同属虚假土地转让合同,2700万元《土地转让合同》所附土地证宗地图正是西北湖5809.58平方米市政设施用地,是西北湖公园北湖片区159310.04平方米土地证中的极小一部分,从未分割过土地证,土地的合法权利人一直是武汉市城乡建设委员会,土地证从未变更权利人,也从未属于江汉区人民政府及其下属任何单位,该土地权属登记自1995年起至今从未发生过变化。并且,该土地的市政设施用地性质也从未调整规划、从未变更为商业开发或公共建筑用地(教育用地)。”
 
经详细调查取证,2015年9月2日,武汉市国土资源和规划局作出《政府信息公开答复书》(武土资规信答字第20150435号),该答复书明确说明:“经查,江汉区西北湖地区西北角地块土地登记信息如下:土地权利人:武汉市市政建设管理局,证号:江国用(95)字第603号《国有土地使用权证》”。武汉市市政建设管理局已取消,现为武汉市城乡建设委员会。2015年11月18日,武汉市国土资源和规划局再次作出《政府信息公开答复书》(第20150630号)称:“经查,武汉市国土资源和规划局江汉分局于1995年对武汉市城乡建设管理委员会(武汉市市政建设管理局)核发了江国用(95)603号国有土地使用证,登记面积15.93万平方米(包含原武规地字【2003】231号《建设用地规划许可证》所指地块),该登记结果迄今未发生变化”。
 
李中伟说:“这些证据均证明:2700万元《土地转让合同》中的西北湖5809.58平方米市政设施用地从未从核发江国用(95)603号国有土地使用证中分割独立成宗、也从未拥有独立的土地使用权证,该地块用地性质一直都是市政公共设施用地。而武汉市江汉区重点工程指挥部是武汉市江汉区建设局下属的事业单位,并非政府的行政部门,依法不能成为市政设施用地的权利人。且证据显示,武汉市江汉区重点工程指挥部上级政府主管部门——武汉市江汉区建设局也不是西北湖5809.58平方米土地权利人。依据2015年8月24日武汉市江汉区建设局出具的《政府信息公开回复书》称,“我局未拥有或曾经拥有过位于武汉市江汉区西北湖地区西北角地块的土地使用权。”
 
李中伟强调:“因为,依据法律,市政设施用地根本不能在土地二级市场上转让。并且,土地权利人必须依法进行土地登记,持有《土地使用权证》。而武汉市江汉区人民政府下属的江汉区重点工程指挥部明显不是西北湖土地权利人,这也说明了其转让合同虚假。而2700万元《土地转让合同》所附土地证宗地图(地籍图)涉嫌伪造,其目的是用以伪造西北湖5809.58平方米市政设施用土地权属关系以达到虚假置换,从而获取武汉CFD时代财富中心项目的商业开发土地。”
 
“鸳鸯核准文件”
 
从2004年获取土地至今,武汉CFD时代财富中心已有十几年的漫长开发历程,期间有两次更名,从最初的“新华府”改为“红人财富中心”,再变为现在的CFD时代财富中心。在十几年间,CFD时代财富中心更改的不仅只是名称,其项目的身份与属性也在不断演变着。这种演变起始于武汉市江汉区发改委关于CFD时代财富中心的“鸳鸯核准文件。”
 
在如此好的武汉黄金地段,项目开发为何如此艰难?要历经十几年的漫长岁月?经过调查发现,开发商中联公司之前从未有过地产开发经验,而其资金更是捉襟见肘。中联公司的注册资本仅为5000万元,而且,这还是在2003年将从未属于自己的5809.58平方米西北湖公园市政绿地评估2700万元,作为自己的资产进行了虚假注资后的数字。实际上,其注册资本仅2300万元。
 
依据国家规定,房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
 
而工商信息中的财务资料显示,多年来,中联公司所有者权益始终在5000万元以下。自2003年至2017年11月,中联公司的注册资本一直是5000万元;在2010年7月武汉市江汉区发改委批准武汉中联公司菱角湖项目立项之时,中联的2010年资产负债表显示,其所有者权益年初数为4850万元,年末数为4591万元,这远远低于国家规定的最低项目资本金。
 
项目资本金严重缺乏的中联公司却获准开发实际价值几十亿元的武汉市金融十字街商业开发项目“CFD时代财富中心”,巨大的资金缺口如何弥补?无疑是巨大的挑战。
 
大量事实证据发现,武汉“CFD时代财富中心”的操作穿透了法律的底线。武汉恒新物资开发有限公司法务负责人刘书庆在接受中国房地产报记者采访时说:“通过行政诉讼和政府信息公开两种途径,我们发现,2010年8月20日,武汉市江汉区发改委居然做了两个版本的《江汉区发展改革委关于新华府建设项目核准的意见》(江发改文【2010】46号),这两个版本的“鸳鸯”文件的名称、文号、时间一样,但内容却大相径庭。”
 
“鸳鸯”核准文件的其中一个版本来源于2014年武汉市国土资源和规划局在一起行政诉讼中向江汉区法院提交的证据,以下简称“江发改文【2010】46号的真实版本”(与环评报告相符);而另一个版本来源于2015年江汉区发改委的政府信息公开,以下简称“江发改文【2010】46号套贷版本”。江发改文【2010】46号骗贷版本”与“江发改文【2010】46号的真实版本”的最大的差异,即是“资金来源”描述不同,真实版本的资金来源是企业自筹,而套贷版本的资金来源显示“企业自筹31675万元,银行贷款为30000万元”(见图)。
 
“我们在当地发改委网站上搜索发现,所有的以企业投资项目核准的商业房地产开发项目的资金来源均显示‘企业自筹’或‘全部由建设单位自筹’,从未出现‘银行贷款’字样。‘江发改文【2010】46号套贷版本’显示‘银行贷款为30000万元’,指的是政府投资项目类政策性融资贷款。”刘书庆特别强调:“2015年4月14日出现的一份《江汉区发改委关于CFD时代财富中心项目核准批复情况的说明》,进一步地证实了武汉市江汉区发改委通过‘江发改文【2010】46号套贷版本’将开发商的企业投资项目造假编造成‘政府投资项目’。该《情况的说明》声称‘根据政府投资项目管理办法的规定’对‘江发改文【2010】46号’作出审查批复,明显与‘江发改文【2010】46号’核准的依据相矛盾。”
 
刘书庆特别提醒说:“值得一提的是,‘江发改文【2010】46号’项目核准文件的批准时间是2010年8月19日,而武汉中联公司提交区发改委的《关于新华府申请核准的报告》的时间却是2010年8月20日,即申请核准的时间居然迟于核准文件作出的时间,时间颠倒,悖于常识。该份申请显示,项目的总投资估算为61675万元,资金来源为企业自筹31675万元,银行贷款30000万元,该内容与‘江发改文【2010】46号骗贷版本’吻合,系配套使用。”
 
2010年8月19日,武汉中联公司提交区发改委的《关于新华府申请核准的报告》暴露了造假的动机和目的,即通过把菱角湖项目伪造成政府投资项目,就能帮助中联公司获得政府“旧城改造”的相关融资政策,获取银行信贷支持,搭上旧城改造融资政策的“班车”。
 
2012年至2014年期间,中信银行汉口分行分别四次向中联公司发放共计3亿元的固定资产贷款,与“江发改文【2010】46号套贷版本”中的资金来源为“企业自筹31675万元,银行贷款为30000万元”吻合。
 
刘书庆说:“2017年4月5日,武汉市国土资源和规划局的信息公开答复书(武土资规信答字第(20170252号)称:‘公开武汉市中联房地产开发有限公司在菱角湖的新华府项目作为菱角湖公园旧城改造配套项目的政府批准文件、菱角湖公园旧城改造行政决定、行政决定公告等文件’,经查询我局档案资料,上述信息不存在。也就是说,所谓的菱角湖公园旧城改造以及其配套项目并不存在。”
 
以“旧城改造”的名义
 
以“旧城改造”的名义,肆无惮忌地操纵一环套一环的游戏。
 
2012年9月,武汉市江汉区政府以江政文【2012】33号向武汉市政府申请,由武汉中联公司出资,拆迁一幢位于武汉市江汉区菱角湖“新华府”项目旁的、占地915平方米的八层商住楼(含举报人武汉恒新物资开发有限公司的房产) 。由中联公司出资建设公共绿化,公共绿地建设完毕后,无偿移交给武汉市江汉区园林局统筹管理。而为补偿中联公司建设公共绿地及征收的成本,政府则增加中联公司菱角湖“新华府”项目建筑规模,即增加计容建筑面积。
 
2013年9月4日,江汉区政府作出《新华府扩大片旧城改建项目房屋征收决定公告》,征收新华下路32号这幢占地915平方米、八九成新新的商住楼。
 
而实际操作是,征收的915平方米并未作为城市绿化用地,也未建设所谓的公共绿化,也未交还给江汉区园林局,而是以协议出让的方式,把这块商业用地出让给了武汉中联公司。2015年3月18日,该915平方米土地登记入开发商武汉中联公司《土地使用权证》武国用(2015)第55号。
 
李中伟律师说:“公共绿地未建,所谓补偿建筑规模(计容建筑面积)的前置性条件已不复存在,然而,相关部门仍以中联公司负责拆迁建设公共绿地的名义,为中联公司无偿增加计容建筑面积16343.89平方米。”
 
2014年3月25日,中联公司以增加915平方米扩大用地、需调整规划为由,向武汉市江汉区发改委再次递了一份《关于红人财富中心申请核准的报告》,该报告中中联公司将菱角湖项目演变为“菱角湖公园旧城改造配套项目”,项目总投资估算为78000万元,资源来源为企业自筹33400万元,银行贷款44600万元。
 
2015年4月14日,武汉市江汉区发改委作出《江汉区发改委关于CFD时代财富中心项目核准批复情况的说明》,彻底地将中联公司的菱角湖项目“包装”成“政府投资项目”。通过拆迁一个915平方米“旧城改造”项目和一份没有文号的《情况说明》,将已核准四年、已开工三年的菱角湖企业投资项目,演变成“政府投资项目”。
 
通过不断演变,中联公司巧妙跨过了“政府投资项目”这个门槛。武汉CFD时代财富中心的银行信贷之门再次开启。2015年7月24日,武汉市中联房地产开发有限公司与中信银行股份有限公司武汉分行签订了《综合授信合同》,授信额度为固定资产贷款7亿元;并将2012年至2014年期间固定资产贷款的三笔共计3亿元转入这一次的7亿元的固定资产贷款债权范围。
 
郭女士说:“以旧城改造的名目征收新华下路32号一幢八九成新、915平方米土地,包含我们公司武汉恒新物资开发有限公司的房产,并实行了强拆。而其征收的目的,不仅是扩大用地915平方米,还包括向中联公司无偿输送计容建筑面积1.6万多平方米,又助其谋取武汉市‘三旧’项目政策性贷款,使其获得7亿元固定资产贷款授信额度。”
 
2014年3月19日,是郭女士难以忘记的日子,公司的房屋遭到毁灭性非法强拆,为维护自身的合法权益,她代表公司向法院提起了行政诉讼,状告武汉市江汉区人民政府作出的《房屋征收补偿的决定》(江政征补字2014-1号)违法,并依法予以撤销;状告武汉市江汉区人民政府强制拆除的行为违法。
 
我国著名行政法学专家应松年、姜明安、马怀德、陈端洪等四位教授共同出具《关于新华府扩大片旧城改建项目房屋征收决定(江汉房征决字【2013】第1号)的专家法律论证意见书》,对征收决定公告进行了全面地论证。几位专家一致认为:征收决定行政行为不符合征收的法定条件,程序上也存在严重违法的情形。专家们指出,该行政征收行为不符合法定的公共利益需要,并且,以旧城改造之名征收新华下路占地915平方米(0.0915公顷)的土地,明显违反2010年3月8日国务院(国函〔2010〕24号)批准的《武汉市城市总体规划(2010-2020年)》第56条的规定“实施危旧房改造的区域最小开发单位应不少于2公顷”,违反了《城乡规划法》第9条:“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理”的规定。
 
2016年8月10日,湖北省武汉市江岸区人民法院作出判决:1.撤销武汉市江汉区人民政府作出的房屋征收补偿的决定》(江政征补字2014-1号);2.责令武汉市江汉区人民政府向武汉恒新物资开发有限公司征收的武汉市江汉区新华下路32号一层、二层房屋重新作出房屋补偿决定。
 
2017年3月10日,湖北省武汉市中级人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项之规定,判决武汉市江汉区人民政府强拆武汉恒新物资开发有限公司房屋的行政行为违法。
 
一位资深地产专家说:“地产开发过程中的违规操作比较多,但有些红线是不能碰的,武汉CFD时代财富中心在开发中的多个环节均出现触碰政策法律红线的迹象,很值得社会各界关注,并认真反思。”
 
刘书庆告诉中国房地产报记者:“2017年7月17日,我们向湖北省检察院和武汉市检察院递交了实名举报书,举报参与CFD时代财富中心项目以虚假土地置换手段诈骗国土、规划腐败、套取银行信贷一伙人的非法行径。”
 
一周后的2017年7月25日,郭女士与刘书庆、李中伟等人却受到了辱骂、恐吓与威胁。
 
在中国房地产报记者发稿前,刘书庆兴奋地告诉记者:“我们的举报终于得到了湖北省检察院的正式受理,目前正在等着立案通知!”

关键词:武汉CFD时代财富中心

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